Ипотека по-русски

– Когда я работал над ипотечным законом, а это было в 1997–1998 годах, просчитал, что ипотека у нас будет удваиваться примерно за два года. До 2007 года мои прогнозы оправдывались. Затем все застопорилось, хотя ипотека сбербанк продолжает наращивать темп роста. Чтобы решать жилищные проблемы в России, жилищных кредитов надо выдавать примерно по 100 млрд долларов в год. Следовательно, столько же  длинных низкопроцентных денег надо собирать, если мы хотим иметь надежную, сбалансированную внутреннюю систему, а я считал, что Россия может развиваться только так. Но, зная наши фондовые рынки, понял, что снять с них такие деньги невозможно в принципе. В такой ситуации ничего лучше придуманного в Германии и России и, говорят, в Китае 2000 лет назад, а именно системы строительных сберегательных касс, нет.
– Об этом законе я слышу несколько лет. Какова его судьба?
– Закон о строительных сберкассах мы подготовили давным-давно. Но он до сих пор не прошел даже первое чтение. В свое время наши банкиры и приверженцы американской двух-
уровневой системы решили, что лучше взять длинные низкопроцентные деньги на Западе, в США, чем создавать систему строительных сберегательных касс в своем Отечестве. Опасались, вероятно, и конкуренции с собственными банками. Этот спор я не выиграл: на западные кредиты ориентировалась примерно треть наших банков. Правда, когда в США начался кризис, я сразу сказал, что треть наших банков не смогут выдавать ипотечные кредиты. Так практически и произошло.
– В чем разница между немецкой и американской системами ипотечного кредитования?
– Немецкая ипотечная система предусматривает выдачу кредита только под залог недвижимости, жестко ограничивая его величину: недвижимости у банка должно быть на одну треть больше, чем выпущенных акций. В России, кстати, эта система применялась еще до революции и вполне себя оправдывала.
Двухуровневая американская модель предусматривает создание дополнительной конструкции: банки выдали ипотечные кредиты, собрали закладные и продали их специальным структурам, например «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». Они выпускают под них сколько угодно не обеспеченных недвижимостью ценных бумаг, то есть мыльные пузыри. Эта система придумана для того, чтобы собирать больше денег. Это ее плюс. Минус – риск на порядок выше.
– Какая система работает в России?
– В России действует американская двухуровневая система, в которой мне все же удалось ограничить выпуск ценных бумаг: их должно быть на одну треть меньше, чем недвижимости. К тому же наш закон многовариантный, позволяет реализовать и американскую, и немецкую  схемы, вводить и систему строительных сберегательных касс. Прежде чем взяться за него, я общался с немцами, французами, англичанами, американцами, обсуждал различные варианты и – считал риски. Те, кто меня критиковали, этого не делали.
Приверженцы американской системы были уверены в том, что риски невозврата будут нивелироваться большими числами: из-за большого количества участников случайные колебания становятся очень маленькими. Это верно до тех пор, пока участники не начинают вести себя синхронно: либо валом ушли, либо пришли, либо перестают выплачивать кредиты. В таком случае система «считает», что имеет дело с одним участником, и риски становятся огромными. Что в Америке и произошло. Несмотря на все предположения, эта система приказала долго жить.
У нас есть еще одна проблема, мешающая развитию ипотеки: громадная дифференциация населения по доходам. Количество россиян, которые могут позволить себе ипотечный кредит, невелико. Ситуация усугубляется еще и тем, что реализация национального проекта «Доступное жилье» в интерпретации нашего правительства вдвое снизила его доступность. В «поддержку» проекта были приняты законы – о дольщиках, о земле, Градостроительный и Жилищный кодексы, реализация которых вызвала резкий рост цен на жилье – за один год на 70 процентов. Это привело к тому, что по доходам участниками ипотечной программы могут стать лишь процентов 10 населения.
Закон о строительных сберкассах частично решает эту проблему. Нормальный первоначальный взнос – 30 процентов от стоимости жилья. По закону о стройсберкассах, участник программы должен внести только 15 процентов. Столько же – поддержка государства. Практически, чтобы полностью войти в схему, нужно не 30,  а только 10–12 процентов. Россиян, способных за пару лет накопить такую сумму, втрое больше.
Закон блокировали – частично через Администрацию Президента, частично через правительство – любители двухуровневой американской ипотеки, заявлявшие мне, что ничему другому развиваться в России не дадут. Вот и лежит он в Думе уже 5 лет, а у людей тают гарантированные, надежные источники доходов.
Чтобы их защитить, мы предлагаем Председателю Правительства РФ Владимиру Путину и правительству в целом зафиксировать поддержку домовладельцев, домохозяйств, в том числе и при выплате ипотечного кредита – так же, кстати, как это делают в Америке: дать им субсидии или отсрочки по кредитам. Схема, реализуемая правительством сегодня, направлена на защиту ликвидности наверху, до реальных людей и предприятий внизу она не дойдет.
Массовых, как в США, проблем с выплатой кредитов у россиян не будет: отчасти из-за инфляции, отчасти из-за фиксированных процентов. А проблема с наличием у банков свободных, длинных, низкопроцентных денег будет оставаться до тех пор, пока не появится закон о стройсберкассах.  Выбор прост: либо мы его принимаем – и тогда ипотека за два года удвоится, либо продолжаем упорствовать с провальной американской системой и входим в застой. Не так давно в Москве, например, было 124 ипотечных банка, сейчас – 56.
– Вы можете привести примеры, как работает система стройсберкасс в условиях мирового кризиса?
– Сколько угодно. Схема строительных сберегательных касс хорошо себя зарекомендовала в Восточной Европе, в Германии. Там, например, ни одна стройсберкасса сегодня не испытывает никаких трудностей. А немецкие ипотечные банки, ориентированные на американскую систему, вылетели в трубу. В Чехии и Словакии в немецкой ипотечной системе, то есть в стройсберкассах, участвует почти половина населения. Для многих это единственная возможность не только улучшить жилищные условия, но и сделать качественный ремонт, что нынче тоже стало дорогим удовольствием. У нас, по Жилищному кодексу, капитальный ремонт «свалили» на людей. Об этом сейчас не говорят, но если в бюджете не будет денег, жильцы сами вынуждены будут этим заниматься.
– Почему чиновники, вопреки логике, не помогают населению, мелким предпринимателям?
– Думаю, потому, что часть чиновников, особенно в Минфине России, неквалифицированная. Часть – защищает свои интересы, а они велики: из страны будут вывезены сотни миллиардов долларов. Поэтому мы так и не смогли продавить закон о стройсберкассах, несмотря на то что встречались и с Президентом РФ, и с премьером, после чего они написали заключение о том, что закон необходимо принимать немедленно. Владимир Путин по Германии знает, что единственная возможность для большинства населения приобрести жилье – предварительное накопление через стройсберкассы.
Но, несмотря на положительное заключение первых лиц государства, любители двухуровневой американской модели до сих пор блокируют этот закон.
Американцы, лоббируя свои интересы, вкладывали в наши законы огромные деньги – в виде грантов, всевозможных займов. Например, на налоговые реформы в России по разным каналам выделили примерно полмиллиарда долларов.
Наше законодательство не запрещает государственным чиновникам заниматься творческой деятельностью и зарабатывать на этом деньги. Например, некая фирма взяла американские деньги и может платить хорошие гонорары за консультации чиновникам и в Правительстве РФ, и в Государственной Думе. Это создало в России огромное проамериканское лобби, которое никуда не исчезло, а продолжает действовать.
Обвинять в этом США нельзя. Преследуя свои интересы, американцы работают строго в рамках закона, предлагают нам, с их точки зрения, лучшие в мировой практике варианты решения проблем. Европа тоже могла бы это делать, но не делает. Хотя для России европейское законодательство ближе американского: экономически интегрироваться с Америкой мы никогда не будем, а с Европой – будем. Это неизбежно: им нужны энергоресурсы, а нам – новейшие технологии. И правильно, если Европа, лоббируя свои интересы, поможет нам развиваться. Но если кто-то считает, что американский опыт для нас лучше, пусть обоснует свою точку зрения. В любом случае мы должны иметь право выбрать лучшее как из американского, так и европейского законодательства.
– Как освободить правительство от министров, лоббирующих антинародные законы?
– Если страна выбрала демократический путь развития, в ней обязательно должна быть двухпартийная система с двумя равновеликими партиями, которая любого зарвавшегося чиновника позволяет выкинуть на следующих же выборах.
Думаю, то, что деньги надо вкладывать в диверсификацию экономики своей страны, а не отправлять в стабилизационные фонды, из которых в момент кризиса ничего не вынешь, понимал любой здравомыслящий человек. И при нормальной двухпартийной системе партия, защищающая идею стабилизационных фондов, на ближайших же выборах в парламент никогда бы не прошла.
В нашем случае остается одно: честно и правильно информировать Президента РФ и премьера, которые только и могут в сложившейся ситуации изменить инерционное развитие на эволюционное.
– Как из него выйти?
– Форсированно запускать строй- сберкассы, в том числе и для стабилизации финансовой системы, потому что строительные сберегательные кассы – важнейшее средство борьбы с инфляцией.