Госзаказ принят

Строительство по новой формуле: жилье экономкласса по фиксированным ценам.

Строительство по новой формуле: жилье экономкласса по фиксированным ценам.

Счастливые обладатели

Первый дом по госзаказу сдан в Гродно (микрорайон Южный-5). Все 66 квартир достались многодетным семьям.

В семье Александра и Ирины Лебедь трое детей, и все мальчишки, трех, пяти и двенадцати лет. “В очереди нуждающихся стоим уже больше десяти лет, — рассказывает отец семейства. — Раньше жили по улице Советских Пограничников. Долгое время не было возможности построиться. Но тут предложили по госзаказу. Даже не ожидали, что так быстро дом вырастет, — буквально за полтора года.  Планировка квартиры нас устраивает, хотя возможности выбора (по площади и этажности) у нас уже не было. Дело в том, что квартиры  распределяет администрация района в зависимости от срока постановки на учет. Мы были одними из последних. Поэтому получили что оставалось. Район перспективный: есть детский садик, строится еще один, к сентябрю недалеко будет открыта новая школа. Для многодетной семьи это очень важно”.

Легко ли быть первым?

С вводом в действие новых строительных правил забот у УКСов, которые теперь являются заказчиками, прибавилось. Гродненским “первопроходцам” (именно ОАО “Гродножилстрой” возвело первый в республике “госзаказовский” дом) пришлось заниматься регистрацией каждой квартиры, самостоятельно разрабатывать и составлять договоры купли-продажи, согласовывать свои действия с участниками процесса (банками, БТИ, коммунальными службами). “Зато теперь за опытом к нам обращается вся республика, — рассказывает заместитель директора Управления капитального строительства Гродненского горисполкома Виктор Старотиторов. — Предлагаем и свои ноу-хау. Например, стали заключать дополнительный тройственный договор между продавцом, покупателем и коммунальниками. Таким образом мы решили вопрос оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг в течение четырех месяцев, отведенных на переоформление кредитных документов УКСа в пользу будущих собственников. Нашу инициативу поддержал облисполком. Надеюсь, она будет закреплена на государственном уровне”.

В текущем году гродненские строители планируют сдать в эксплуатацию по госзаказу 19 домов (два уже сдано, 3—4 планируется к сдаче в июне), а это около ста тысяч квадратных метров. Всего же в  республике  по госзаказу будет построено 728 тысяч “квадратов”.

Меньше обманутых надежд

В условиях рыночной экономики строительство собственной квартиры сопряжено с рисками. Ведь можно вложить последние сбережения, убедить банк выдать кредит и не дождаться заветных ключей. Но сегодня стоит задача не только решить проблемы долгостроев, но и впредь не допустить такой ситуации. К тому же опыт недавнего прошлого выявил еще одно узкое место: рост цен в ходе строительства. “Надолго запомню этот ужас со сменой подрядчика, судами, выяснениями отношений, кто кому и что должен. Требования подписать одно за другим допсоглашения, по которым цена квадратного метра была уже не три с половиной миллиона, а пять, а затем и все семь”, — вспоминает минчанин Сергей Миронов.

Теперь нуждающиеся в улучшении жилищных условий будут исключены из хлопотного инвестиционного процесса. Им больше не придется собирать справки, нервно следить за ходом роста этажей и быть в постоянном поиске денег. ЖСПК предложено заменить системой госзаказа.

Работа по внедрению нового метода финансирования, строительства и распределения жилья велась непросто. “Во время серьезных дебатов приходилось мирить очень многие стороны”, — вспоминает начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры Александр Горваль.

В результате схема госзаказа на основе ресурсного метода ценообразования заработала.

Суть этого метода в том, что сначала определяются количество и стоимость материальных ресурсов, необходимых для возведения здания. К полученной цифре прибавляется стоимость планируемых работ. Далее, в зависимости от нормативного срока строительства, сумма умножается на прогнозный индекс строительно-монтажных работ. Итоговая стоимость квартиры рассчитывается в зависимости от метража жилых помещений. Она же,  неизменная контрактная договорная цена, прописывается при заключении договора между заказчиком (УКСом) и покупателем (льготником).

Привязка к зарплате

Недавно в рамках госзаказа возникла идея провести эксперимент: в ближайшие два года будет опробована новая формула определения стоимости квадратного метра льготного жилья. За основу была взята среднемесячная зарплата по республике. Новый порядок прописан в Указе № 270 “О реализации программ государственного заказа на строительство жилья”, исполнение которого оптимизирует затраты и сделает привязку цен понятной и прозрачной для строителей и населения.

С каждым гражданином будет заключаться договор купли-продажи по той же стоимости квадратного метра, по которой выдавался кредит заказчику.

К примеру, если бы льготник сейчас заключал договор, то ему произвели бы расчет примерно таким образом: среднемесячную заработную плату по республике на месяц приемки в эксплуатацию законченного жилого дома (весной следующего года она Минэкономики прогнозируется в 6 миллионов 50 тысяч рублей), умножили бы на коэффициент 1,2. Получается условная сумма 7 миллионов 260 тысяч рублей — стоимость квадратного метра.

Почему решено прибавлять к средней зарплате именно 20 процентов, а не 15 или 30?  “Эта цифра появилась после того, как наши экономисты изучили вопрос, проанализировали соотношение средней зарплаты к стоимости квадратного метра, опираясь на данные с 1995 года”, — разъяснил начальник отдела ценообразования управления социально-экономического развития отрасли Минстройархитектуры Виктор Ширей.

Максимальный размер льготного кредита для граждан на приобретение жилых помещений, согласно указу, не должен превышать 90 процентов (для многодетных семей — 100 процентов) стоимости приобретения жилья. Кстати, недавно Беларусбанк возобновил выдачу кредитов на приобретение жилых помещений, которыми могут воспользоваться лишь граждане, стоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и заключившие договоры купли-продажи жилья, которое построено по госзаказу. Кредитование будет предоставляться на срок до 15 лет с уплатой 37,5 процента годовых за фактическое время пользования кредитом.

“В отдельных странах Европы цена квадратного метра жилья  и средняя зарплата примерно одинаковые. Иная ситуация в Беларуси. И в этом сложность данного эксперимента”, — говорит профессор кафедры “Дизайн архитектурной среды” архитектурного факультета БНТУ Галина Полянская.

“Строителям работать теперь станет немного проще, — считает председатель собрания акционеров СООО “Арэса-сервис” Сергей Коренько. — Еще недавно для них определяли фиксированную цену квадратного метра, например, в шесть миллионов, и применяли различные санкции, если в итоге жилье оказывалось дороже. Сейчас привязка к средней зарплате (которая все же переменная величина) упростит расчеты. Однако, чтобы уложиться по себестоимости в неизменную цену, придется экономить, просить проектировщиков сделать более дешевый вариант дома”.

Планируется, что экспериментальные дома, заказчиками которых выступят  коммунальные унитарные предприятия по капитальному строительству, окажутся недорогими, поскольку будут отбираться из перечня строений экономкласса. “Количество таких домов определит для себя каждая из областей, но думаю, что их будет немного, по одному-два, — предполагает Виктор Иванович, — Подрядчиками могут выступить и частные застройщики. Однако проблема в том, что они, как правило, не имеют домостроительных комбинатов для реализации проектов самых недорогих и быстровозводимых панелек”.

Поскольку система госзаказа предполагает своевременное финансирование, ожидается, что строительные работы будут вестись более активно, дома будут сдаваться в срок. В том случае, если УКС не уложится в стоимость, определенную проектно-сметной документацией, он будет изыскивать ресурсы и за свой счет достраивать проблемный объект.  “В будущем, возможно, будет предусмотрена возможность пересмотра договоров с указанием “неизменной” стоимости квартир, — рассуждает Виктор Ширей. —  Ведь прогнозы могут разойтись с реальным положением дел в экономике. Если инфляция будет выше планируемой, то
УКСы могут понести убытки, а граждане получат жилье по заниженной цене. Так быть не должно”.

Планируется, что по итогам эксперимента в третьем квартале 2016 года будут подготовлены и внесены на рассмотрение Президента предложения по его продолжению и распространению на весь объем государственного заказа.

Выгодный вариант

“Знакомые нам завидуют, говорят, что нам досталась дешевая квартира, — делится впечатлениями Александр Лебедь. — 79 квадратных метров за 450 миллионов на сорок лет под щадящий банковский процент. Сейчас платим около миллиона в месяц. Собственных средств понадобилось внести около 11 миллионов рублей за проектную документацию и пользование кредитом (два процента) за период строительства. Мы очень рады, что имеем такое жилье, теперь думаем, как его получше обставить”.

Практика покажет

Сейчас на местах ждут принятия “нормативки” в расширение Указа № 270. “Мне, например, пока неясно, какие дома станут экспериментальными. Если одни из тех, которые были запланированы к строительству в этом году, то нам нужно будет выполнить перерасчет (мы уже просчитали стоимость 17 домов), в результате которого квадратный метр станет дороже для покупателя, — объясняет Виктор Старотиторов. — Дело в том, что сейчас стоимость квадратного метра (без отделки) составляет 5 миллионов 700 тысяч. Когда же мы станем отталкиваться в расчетах от прогнозной среднемесячной зарплаты, то цена “квадрата” вырастет, например, до 7 миллионов 200 тысяч рублей.  Получается, что жильцам экспериментальных домов “повезет” меньше? Но так ведь не должно быть. И важно все спорные моменты урегулировать сейчас”.

Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter