А именно, как давно уже практикуется в странах с рыночной экономикой, приобретать дом или квартиру за личные финансовые средства. Богатым проще: взяли деньги и купили жилье хоть на первичном, хоть на вторичном рынке. Но много ли у нас состоятельных людей? При заработной плате среднестатистического белоруса в эквиваленте 200-300 долларов приобретение жилья, которое стоит десятки тысяч условных единиц, становится весьма проблематичным.
Как ни крути, но без помощи государства не обойтись. По части кредитов. Нынче в нашей республике это самый распространенный способ строительства своего жилья. Правда, чтобы получить в банке кредит, нужно иметь стабильный источник дохода, заручиться поддержкой поручителей и иметь собственные деньги, совсем немалые, для внесения первоначального взноса. Не всем такой вариант подходит. Есть другой, менее распространенный и популярный, — стройсбережения. Такой вид кредитования стал практиковать АСБ “Беларусбанк”. Его суть в том, что любой нуждающийся в улучшении жилищных условий независимо от постановки на учет идет в банк, заключает договор и вносит определенные средства. Когда на счету накопится сумма, равная 20—25 процентам от стоимости квартиры, тогда банк выдает клиенту кредит на льготных условиях на остальную часть стоимости жилья. Минус этой системы — долго ждать своего угла.
Выход, как считают многие специалисты, один — ипотечный кредит. К слову, в России ипотечная система стала единственным вариантом покупки жилья в рассрочку. Как писал в “Финансовых известиях” Александр Лившиц, проект уникальный по своей эффективности. Люди получат долгожданное жилье, экономика — волну спроса, которая пойдет от покупателей к строителям, подрядчикам, поставщикам и т.д. А те отреагируют ростом производства. Но чтобы эта система не дала сбой, нужна низкая инфляция, умеренные банковские риски, достаточное количество “длинных денег”, чтобы давать взаймы надолго. Ну и, конечно, объемный рынок жилья — набитый квартирами на любой вкус и кошелек. Это в идеале. На практике же в России кредиты выдаются под 12 процентов и выше. Дорого. Выходит, что человек получит одну квартиру, а оплатит за каких-то 8 лет две.
Поскольку человечество еще не придумало лучшего способа приобретения одного из самых дорогих товаров, то мы также будем внедрять у себя ипотеку. “Это цивилизованный, нормальный принцип решения жилищной проблемы, и мы пойдем по этому пути”, — сказал Президент страны Александр Лукашенко, подчеркнув, что уже в ближайшее время ипотечное кредитование будет введено в широком масштабе.
Уже разработан и готовится к рассмотрению в первом чтении на осенней сессии палаты представителей проект Закона Республики Беларусь “Об ипотеке”. Непосредственное участие в работе над этим документом принимало и Министерство юстиции. Чтобы выяснить, что нового привнесет в жизнь граждан нашей страны принятие закона “Об ипотеке” и чем может быть привлекателен этот институт, корреспондент “НГ” связался с начальником управления правового регулирования гражданских, экологических отношений, лицензирования и внешнеэкономической деятельности Министерства юстиции Республики Беларусь Евгением КОВАЛЕНКО.
— Евгений Иосифович, что понимается под ипотекой и является ли этот институт новым для белорусского законодательства?
— Ипотека — это форма залога, предусматривающая обременение недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и др.). Она, как и любой залог, обеспечивает исполнение определенных обязательств, при этом кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами должника.
Институт ипотеки не нов для нашего законодательства, Гражданским кодексом Республики Беларусь предусмотрена возможность залога недвижимого имущества (ипотеки). Однако на сегодняшний день самостоятельного законодательного акта, направленного на регулирование залога недвижимого имущества, нет, хотя Гражданским кодексом и предусмотрено наличие такого нормативного правового акта.
— Каким образом ипотека будет связана с привлечением средств для финансирования предприятий и жилищного строительства?
— Ипотека является правовым институтом, на основе которого формируется система долгосрочного кредитования. Создание такой системы было определено Концепцией создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь, одобренной постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7 августа 2001 г. №1173, и является одним из важнейших источников инвестиций. Закон “Об ипотеке” призван создать основополагающие правовые институты, на базе которых будет формироваться законодательство в области долгосрочного ипотечного кредитования, в том числе жилищного.
Одной из главных целей разработки проекта данного закона является создание эффективной банковской системы дополнительного привлечения средств для финансирования всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства, жилищного строительства. Система долгосрочного ипотечного кредитования должна дополнить действующие формы финансирования жилищного строительства (льготное кредитование, местные целевые облигационные жилищные займы и др.) новой составляющей.
— Какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой?
— Те из них, которые вытекают фактически из любого договора (проектом Закона “Об ипотеке” предложен примерный перечень таких договоров: кредитный, займа, купли-продажи, аренды, подряда и др.), а также обязательства из причинения вреда, если законодательными актами не предусмотрено иное. При этом ипотека обеспечивает требование в объеме, которое оно будет иметь к моменту удовлетворения (в такую сумму включаются: сумма основного обязательства и, если иное не предусмотрено договором, проценты, неустойку, требования о возмещении убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходы залогодержателя на содержание и (или) охрану предмета ипотеки и др.).
— Какое имущество может сдаваться в ипотеку?
— Как было отмечено выше, особенность ипотеки состоит в том, что ее предметом является недвижимое имущество. При этом в проекте предполагается закрепить возможность передачи в ипотеку имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным. Предметом ипотеки, согласно проекту, может быть также часть недвижимого имущества, однако в случае, если раздел недвижимого имущества в натуре невозможен без изменения его назначения, самостоятельная ипотека его части не допускается.
Также следует отметить, что предмет ипотеки всегда остается у залогодателя. При этом даже в случае изменения собственника недвижимого имущества обременение его ипотекой сохраняется, и новый собственник несет все обязанности залогодателя, хотя договором с первоначальным залогодателем может быть установлено иное.
— Предусмотрены ли проектом какие-либо особенности в отношении ипотеки жилых помещений?
— Да. В случае, если собственником жилого помещения принято решение о передаче этого помещения в ипотеку, проектом предполагается установить требование об обязательном письменном согласии совершеннолетних членов его семьи, проживающих в этом жилом помещении. Если передаче в ипотеку подлежит жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние, необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. В случае, если жилой дом был заложен по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, полученного на приобретение или строительство этого жилого дома, письменное согласие совершеннолетних членов семьи собственника не требуется.
— Предполагается ли установить ограничения для субъектов, наделенных правом передавать недвижимое имущество в ипотеку?
— Предусмотрено, что право передавать недвижимое имущество в ипотеку принадлежит собственнику имущества или лицу, которому недвижимое имущество передано на праве хозяйственного ведения (с согласия собственника этого имущества). Если же передается имущество, находящееся в общей собственности, необходимо письменное согласие всех собственников. При этом право выступать залогодателем предоставлено также третьим лицам, не являющимся должниками по основному обязательству.
— Как и когда возникает ипотека?
— Для возникновения ипотеки необходимо заключение договора в письменной форме, а в случае, если ипотекой обеспечиваются обязательства по договору, подлежащему обязательному нотариальному удостоверению, договор об ипотеке также необходимо нотариально удостоверить. Есть еще одно требование к порядку заключения договора об ипотеке: необходима обязательная государственная регистрация такого договора, причем такой договор считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации. Исключение предусмотрено лишь для ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным, в данном случае достаточно заключения договора в письменной форме и государственная регистрация не требуется.
Также одной из особенностей является то, что при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, для такого договора является обязательным соблюдение требований, предъявляемых к договору об ипотеке (в том числе требование о государственной регистрации). Сама же ипотека возникает лишь с момента ее государственной регистрации. В отношении имущества, которое поступит залогодателю в будущем и на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным, проектом Закона “Об ипотеке” предусмотрено, что его ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности на созданное имущество.
— Вами было упомянуто, что заложенное по договору об ипотеке имущество остается у залогодателя. Как может залогодатель использовать заложенное имущество и какими правами наделен в такой ситуации залогодержатель?
— После заключения договора об ипотеке залогодатель имеет право владеть и пользоваться заложенным имуществом (извлекать из него плоды и доходы, перезакладывать и сдавать предмет ипотеки в аренду), основным условием при этом является обязанность залогодателя поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и истребовать его, в случае необходимости, из чужого незаконного владения. В случае, если залогодатель примет решение об отчуждении предмета ипотеки или его замене, на это требуется согласие залогодержателя.
Следует отметить, что права залогодателя в отношении имущества, обремененного ипотекой (кроме права пользоваться заложенным имуществом в соответствии с его назначением по своему усмотрению), могут быть ограничены договором. Залогодержателю при этом предоставлено право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенного имущества.
— Евгений Иосифович, предполагается ли в проекте урегулировать порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество?
— Проектом предполагается установить, в качестве общего правила, судебный порядок взыскания заложенного имущества. Вместе с тем проектом предполагается закрепить возможность обращения взыскания без обращения в суд — на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.
