Что послужило причиной написания нового проекта и что изменится в кодексе (в случае принятия проекта), “НГ” рассказал заместитель председателя Государственного комитета по имуществу Андрей ГАЕВ.
— Андрей Анатольевич, почему через шесть лет появилась необходимость в изменении земельного законодательства?
— Цена земельного вопроса очень быстро растет, значит, земельные отношения надо совершенствовать. Одной из главных причин появления проекта стала необходимость борьбы со скрытым земельным рынком и вовлечением участков в гражданский оборот.
— В чем сегодня проявляется скрытый земельный рынок?
— Представьте, что одно юридическое лицо получило участок в столице в постоянное пользование и построило на нем любое капитальное строение, например магазин. В это время другое юрлицо получило участок таких же размеров в райцентре и построило точно такой же магазин. Через два года магазины решили продать. Но при этом магазин в Минске будет стоить намного дороже, чем в райцентре. И разница в цене будет не чем иным, как скрытой стоимостью земельного участка.
— И как все же новый кодекс “откроет” скрытый рынок?
— Теперь, как прописано в проекте, при передаче участка в аренду будет взиматься плата за право заключения договора аренды. Если плата за земельный участок изначально не взималась, то юридическое или физическое лицо, желающее продать построенное там здание, должно будет либо оформить участок в собственность (купить), либо получить землю в аренду и оплатить это право. И только после того совершить возмездное отчуждение.
В то же время у этого правила будут социальные исключения: если земельные участки берутся на праве аренды не для коммерческого использования, то плата за заключение договора взиматься не будет. Это касается, например, ведения фермерского хозяйства.
— Вы хотите сказать, что останется лишь два вида прав на землю?
— Я уточню, а то люди побегут переоформляться: сохранятся случаи предоставления, например, права пользования. В частности, для госорганов, для сельхозорганизаций, для товариществ собственников, жилищно-строительных кооперативов и других случаев, когда непосредственное использование земельного участка не связано с его вовлечением в дальнейший гражданский оборот.
Никто не станет лишать и права пожизненного землевладения, которое получено до принятия нового кодекса, — оно будет бессрочно переходить по наследству. Поэтому если родители построили на пожизненно владеемом участке жилой дом и ушли из жизни, то их наследники смогут оформить такое же право пожизненного владения на себя и через 10 лет. Также право на пожизненное владение может быть оформлено на близких родственников через дарение объектов недвижимости на таких участках. И на этом же праве будут предоставляться земельные участки гражданам, проживающим в сельских населенных пунктах.
А юридические лица, которые не смогут получить участки в постоянное пользование, на самом деле должны будут в течение пяти лет приобрести участки в собственность или оформить право аренды.
— Но аренда есть аренда — сегодня такое право существует, а завтра его могут лишить...
— Нет. Проектом кодекса минимальный срок аренды земельных участков для ведения сельского хозяйства увеличивается с пяти до десяти лет.
Да и в целом проект предоставляет больше социальных гарантий землепользователям. Мы, например, неоднократно сталкивались с проблемой оформления прав на земельный участок жителей дома, в котором несколько квартир. Напомню, что по действующему законодательству право на участок таким жителям предоставляется общее, на долевой основе. Получается, что если один хочет оформить свое право (без которого нельзя, например, продать квартиру), а второй не желает или ему лень, то первый остается не у дел. Проект позволяет регистрировать земельный участок для обслуживания квартиры в блокированном жилом доме.
Или еще один пример. Умер человек. Что говорит гражданское законодательство? Наследник должен в течение шести месяцев подать заявление в нотариальную контору, чтобы получить наследство. А дальше никакие сроки не установлены. И получается, что один наследник хочет оформить наследство, а другой не торопится. В проекте написано, что в течение 18 месяцев со дня смерти все наследники должны обратиться за оформлением прав. Это, кстати, выгодно и государству, потому что не будет брошенных и никому не принадлежащих участков.
— Проектом также вводится право собственности на землю для иностранцев. Значит ли это, что рынок земли в Беларуси становится доступным для жителей других государств?
— Не значит. Необходимость новой нормы тоже продиктовала жизнь. Что было делать, когда одним наследником имущества становился гражданин другого государства, а другим — гражданин Беларуси? Это не фантастический сценарий, а типичная ситуация для приграничных районов, например, с Украиной или Россией. По действующим правилам, иностранцы могут получить землю только на праве аренды до 99 лет (чем, кстати, активно пользуются). Из-за этого белорусский наследник тоже не мог получить наследство отца в собственность и должен был, как иностранец, получать участок на праве аренды. Были претензии по этому поводу и со стороны россиян, которые ссылались на равные права по законодательству (по российским законам иностранцы могут получить землю в собственность). В проекте заложено право иностранного гражданина или лица без гражданства получить наследуемый участок в собственность.
— То есть вопрос о продаже земли иностранцам, как в той же России, по-прежнему не рассматривается? И как такая практика соотносится с мировой?
— Мировая практика идет по разному пути. У нас небольшая территория, и мы по-прежнему считаем, что земля наш основной ресурс, поэтому наследство будет единственным основанием получения в Беларуси земельных участков для иностранцев. Продать же эти участки иностранцы могут только белорусам либо оставить по наследству.
— В начале разговора вы сказали, что надо выявлять скрытый рынок — цена земли растет. Дает ли проект повод для роста стоимости участков для населения?
— По действующему кодексу из государственной собственности в частную земельные участки предоставляются по нормативной или льготной цене (кроме того, можно купить участок по договорной цене на вторичном рынке или по результатам аукциона). И плохая особенность нормативной цены наблюдалась в том, что цена была актуальна только на момент ее установления. На деле получалось, что даже в пределах одного района стоимость и качество земельных участков очень сильно отличались: к одному участку подвели газ или воду, а к другому — нет. А по нормативной цене получается, что все платят почти одинаково. Поэтому проектом предусмотрен переход к передаче земельных участков по кадастровой стоимости, что позволяет более объективно учитывать всю ценность земельных участков.
— В результате стоимость земли вырастет или нет?
— В некоторых населенных пунктах земля подешевеет, а в других подорожает. Но цена будет все равно более объективной и приближена к рыночной.
— ...но все равно от нее отставая?
— Да. Кадастровая стоимость утверждается местными исполкомами исходя из оценки организациями нашего комитета. Теоретически она должна оцениваться не реже чем раз в пять лет, но, например, Минский горисполком заинтересован в том, чтобы проводить оценку чаще, потому что стоимость земли растет очень быстро.
— А что касается льгот... Они останутся?
— Да. Предусматривается и сохраняется право нуждающихся в улучшении жилищных условий получать земельные участки по льготной цене (равной пятикратной ставке земельного налога).
Более того, возвращается право, утраченное с 2000 года, приобретать в собственность по льготной цене земельные участки, которые были получены до 1993 года. Действующим кодексом, напомню, было предусмотрено, что те, кто получил участки до 1993 года, могли до 1 января 2000 года подать заявление в исполком, и тогда участок продавался по льготной цене. Но не все, конечно, успели. Были вопросы по этому поводу, и право мы вернули.
— Проект нового кодекса решает все земельные трудности и противоречия?
— По крайней мере, все актуальные вопросы из существующих мы учли. В том числе и международный опыт. “Всплывут” еще дополнительные проблемы — будем решать их по мере поступления. Но если все пойдет по плану, то с 1 января 2008 года мы будем работать и жить по новому кодексу.
