Цены на жилье в мае могут пойти вниз
С начала нынешнего года существенно снизилось количество предложений на вторичном рынке недвижимости, в то время как спрос идет в рост, ведя к плавному удорожанию стоимости квадратного метра. Чем вызвана такая ситуация? И какие прогнозы на ближайшее время?
Ограниченный выбор
Рынок недвижимости сегодня достаточно активный. Об этом, по словам аналитика агентства недвижимости Андрея Астрейко, свидетельствует то, что количество сделок в январе — феврале на вторичном рынке жилья увеличилось на 50 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако риелторов немного беспокоит снижение количества предложений на двадцать, а по некоторым позициям и на тридцать процентов. Повышенный спрос, который наблюдается с августа прошлого года, причем как на вторичном, так и на первичном рынках, поспособствовал реализации недорогих квартир, увеличил скорость заключаемых сделок.
Цена квадратного метра с конца прошлого года выросла на семь процентов и теперь ее среднее значение по столице 1350 долларов. Самые дорогие однокомнатные квартиры (1370 долларов за квадратный метр), “квадрат” в трехкомнатных дешевле почти на 180 долларов. Неожиданно спросом стали пользоваться квартиры с отделкой и мебелью. Квадратный метр такого жилья оценивается более чем в 1700 долларов.
Возможно, плавный рост стоимости недвижимости побуждает собственников квартир повременить с продажей.
Отечественный вторичный рынок недвижимости имеет следующую особенность: человек, покупая себе новую квартиру, в 90 процентах случаев продает старую. Например, имея однокомнатную квартиру, семья, желая улучшить жилищные условия, выставляет ее на продажу, добавляет определенную сумму и переезжает уже в двухкомнатку. Сегодня такие альтернативные сделки пошли на убыль. По мнению председателя совета белорусской ассоциации “Недвижимость” Николая Простолупова, на снижение количества предложений существенно повлиял тот факт, что граждане вот уже третий год значительно меньше пользуются коммерческими кредитами для улучшения жилищных условий. “Как только банковская ставка выросла до сорока и более процентов, практически прекратились покупки квартир с привлечением кредитов”, — отметил эксперт. Теперь только около пяти процентов граждан заимствуют средства у банков, и это в основном “короткие” кредиты на небольшие суммы.
Раньше было много продавцов, которые стремились улучшить жилищные условия путем переезда из старой квартиры в новостройку. Продавали, к примеру, хрущевки и покупали квартиры улучшенной планировки в каркасно-блочных домах. Но количество недорогих предложений на первичном рынке сократилось, застройщики стремятся выставлять квартиры в высокой степени готовности, а значит, по более высокой цене.
Рост за счет регионов
Повышенный спрос на вторичном рынке недвижимости должны вскоре стабилизировать процессы ценообразования. “Допустим, вырастет цена квадратного метра до двух тысяч долларов и покупателей станет столько же, сколько и продавцов. И рынок будет очень стабилен”, — замечает эксперт по недвижимости.
Увеличить же количество предложений и снизить цены на квадратный метр может рост объемов нового строительства.
“В столице, как и в предыдущие годы, будет построено около миллиона квадратных метров, в основном за счет сдачи готовых объектов в микрорайонах Каменная Горка, Сухарево, уплотнения имеющейся городской застройки. Объемы не будут увеличиваться. Зато активно будут застраиваться Минская и другие области, — отметил начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль. — Предложений немного из-за того, что на продажу в январе — феврале предлагается жилье, сданное в эксплуатацию в конце прошлого года, когда темпы и объемы строительства были невелики. Сейчас по итогам нынешнего года объемы строительства несколько выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого. Однако роста количества предложений на первичном рынке недвижимости стоит ожидать только к середине текущего года”.
Свой прогноз насчет постепенного увеличения стоимости жилья сделал и председатель наблюдательного совета ОАО “10 Управление начальника работ” Василий Устинчик. Застройщика беспокоит ситуация, которая сложилась с предоставлением участков под строительство по заявительному принципу, в соответствии с положением, утвержденным Указом Президента Беларуси № 667. Недавно Мингорисполком принял решение предоставлять земельные участки для строительства только на конкурсной основе и по рыночной цене. Но пока не разработаны положения по проведению подобных конкурсов, участки не выделяются. “В 2014 году еще не почувствуют последствий данной задержки, а вот в 2015 году рынок недвижимости может ощутить недостаток предложений новых квартир и, как следствие, увеличение спроса и рост цены на квадратный метр, — отметил застройщик. — Я знаю, что, например, в Гродно нет таких проблем. Участки предоставляются на прежних условиях, и местные власти поддерживают застройщиков, а не стремятся среди прочего обязать их развивать городскую инфраструктуру. Например, наше предприятие никак не может получить разрешение на строительство крупнопанельных домов, поэтому мы вынуждены возводить монолитные дома по индивидуальным проектам, которые способны дать прибыль всего сто долларов с одного квадратного метра. На данный момент мы возводим жилые здания на Улице Рафиева, проспекте Дзержинского, в микрорайоне Каменная Горка. Спрос на жилье большой”.
В регионах, к примеру, Бресте количество предложений сократилось на 10—15 процентов, но только по отдельным позициям. Меньше выставляется на продажу дешевых одно- и двухкомнатных хрущевок или квартир очень хорошей планировки. Спрос и предложение на трех- и четырехкомнатные квартиры остается на прежнем уровне. “Во второй половине прошлого года реализовался отложенный с начала года спрос, который привел к нетипично активной осени, — отмечает директор брестского агентства недвижимости “Альфа-Актив” Максим Кононов. — Если сравнивать с серединой года, то предложений стало меньше, но в общем активность рынка не уменьшилось. В прошлом году по количеству заключенных сделок мы вышли на докризисный уровень 2008 года. Цены за квадратный метр на “вторичке” уже более четырех лет держатся в коридоре 780—820 долларов. На них незначительно, но влияют цены на первичном рынке. К примеру, когда сдается новый трехподъездный дом на сто квартир, вторичный рынок сокращается на треть. Если сравнивать с набором потребительской корзины, то недвижимость за последние годы подешевела”.
