Спрос на квартиры превышает предложение«Оставьте свой телефон, но на квартиру уже есть покупатель, через несколько дней подписываем договор», — эту фразу в разных вариациях я услышала раз 20, набирая указанные в рекламе контактные телефоны минских агентств недвижимости. Цена, на которой я прекратила практически бессмысленные поиски, — 70 тысяч долларов за 33 квадратных метра. Но и этот уютный уголок столичной многоэтажки уже кому–то был обещан...
В свежих газетах рекламных объявлений 45 тысяч долларов просят за самую дешевую однокомнатную квартиру. Престижные — дороже вдвое. «За полтора месяца года стоимость недвижимости в городе выросла на 10 — 15 процентов», — предупреждает газета.
Что происходит? И, главное, чего ожидать в дальнейшем?
В первую очередь задаю эти вопросы директору одного из крупнейших агентств недвижимости Минска. «Стоимость квартир увеличивается каждую неделю. Работать стало крайне тяжело, ведь большинство сделок по купле–продаже — это цепочки: однокомнатную с доплатой меняют на двухкомнатную, разъезжаются родители и взрослые дети... Такие схемы в принципе сложно выстраивать, теперь они разрушатся, не дотянув до счастливого финала. Продавцы, пользуясь моментом, взвинчивают цены, — утверждает риэлтер. — С чего все началось? Если помните, на фоне сложных нефтегазовых переговоров в СМИ появились сообщения о резко выросшем спросе населения и индивидуальных предпринимателей на доллары. Шел отток вкладов. Теперь, похоже, эти доллары активно вкладывают в недвижимость. Плюс банки предлагают больше различных программ кредитования».
Итак, версия № 1: доступность кредитов подстегивает цены на недвижимость.
Михаил Журавович, пресс–секретарь Национального банка:
— Думаю, «вина» банков в росте стоимости квадратного метра жилья если и есть, то очень небольшая. В прошлом году жилищных кредитов было выдано на 1,95 триллиона рублей (в полтора раза больше, чем в 2005–м), но из них 1,6 триллиона — льготных для очередников, многодетных. Погоду на вторичном рынке делают отнюдь не эти категории населения. Просто вырос спрос на жилье среди тех, у кого есть свободные деньги.
Версия № 2: частным инвесторам некуда вкладывать наличность.
Владимир Подволоцкий, начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры:
— Еще год назад в Минске для нуждающихся в улучшении жилищных условий строили 40 процентов жилья, все остальное шло в свободную продажу. Сейчас поставлена задача: удвоить предложение квартир для очередников. Это жилье, по сути дела, не продается, а распределяется по строго контролируемым ценам. В результате многие государственные строительные организации свернули долевое строительство и увеличили формирование ЖСК из числа нуждающихся. Это означает, что в ближайшем будущем в 4 раза уменьшится количество жилья в свободной продаже по коммерческим ценам. А спрос растет. Это и подстегнуло цены на вторичном рынке.
Версия № 3: свернуто долевое строительство жилья, куда прежде активно шли частные инвестиции.
Владимир Евтух, председатель правления ЗАО «Инвест–систем»:
— В прошлом году произошли серьезные изменения в законодательстве, регламентирующем привлечение средств граждан в долевое строительство жилья. Застройщику стало невыгодно привлекать деньги на стадии выделения стройплощадки. Большинство коммерческих строительных организаций, насколько я знаю, теперь кооперируются с банками: будут возводить многоэтажки «под ключ» с помощью кредитов и затем готовое жилье выставлять на продажу по рыночным ценам. А поскольку поток средств граждан в коммерческие стройки сейчас практически приостановлен, инвестиционные деньги хлынули на вторичный рынок. И теперь оседают в карманах продавцов «хрущевок», «сталинок» и «брежневок», а могли бы помогать двигать вперед современную стройиндустрию. Кроме того, ажиотаж, конечно же, связан с ростом цен на энергоносители.
Версия № 4: рост цен на энергоносители может негативно сказаться на себестоимости строительства жилья. В частности, недавно была озвучена стоимость квартир в новых городских микрорайонах Дружба, Кунцевщина — 990 долларов за квадратный метр...
Андрей Галь, директор управления капитального строительства Мингорисполкома:
— Никакого отношения к ситуации на вторичном рынке жилья мы не имеем. Что же касается городских программ жилищного строительства, то они в первом квартале будут полностью выполнены. В прошлом году город ввел в эксплуатацию 930 тысяч квадратных метров квартир — это абсолютный рекорд. Минск никогда не строил столько жилья. В 2007 году запланирован рост объемов до 1 миллиона 70 тысяч квадратных метров. При этом стоимость строительных материалов и подрядных работ в январе увеличилась на 1,8 процента, еще на 0,8 процента — в феврале. Индустрия стройматериалов и подрядных работ не допустила резкого скачка цен. В новостройках они по–прежнему колеблются в диапазоне 800 тысяч рублей за квадратный метр. Резкий рост цен на вторичном рынке может быть обусловлен тем, что новое строительство сегодня на 80 процентов ориентировано на ликвидацию городской очереди. Это 180 тысяч семей нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но некоторые не готовы ждать 10 лет, пока их включат в кооператив, или накопили деньги и хотят приобрести жилье впрок для детей, внуков, а частные строительные организации резко свернули предложение квартир в строящихся домах. Вот все эти свободные деньги и оказались на вторичном рынке.
Версия № 5: жилье скупают богатые иностранцы.
Официальная статистика практически исключает этот фактор, однако риэлтеры допускают, что 5 — 10 процентов квартир иностранцы покупают.
Таким образом, похоже, на рынок жилья существенное влияние оказали сокращение коммерческого строительства, сузившее предложение недвижимости, и инфляционные ожидания населения, подогревшие спрос. Отсюда и возник скачок цен. Риэлтеры осторожно прогнозируют некоторую стабилизацию стоимости жилья только ближе к лету.
Кстати.
За неделю с 13 по 19 февраля средняя цена квадратного метра жилья в Санкт–Петербурге выросла почти на полпроцента и составила 2,7 тысячи долларов. Вдвое медленнее увеличивалась стоимость недвижимости в Москве. Там нынче просят 4,2 тысячи за «квадрат».
Фото Виталия ГИЛЯ, "СБ".
