ля апробации системы, которая успешно существует в разных странах мира, Национальное кадастровое агентство предложило Кобринский район Брестской области и Советский район Минска. Предположительный срок пилотной работы — полтора года, еще пять лет понадобится для того, чтобы оценить всю недвижимость в Беларуси. В результате в открытой базе данных можно будет посмотреть, сколько стоит собственная квартира, дача соседа. Рыночная стоимость будет активно использоваться для работы налоговиками, нотариусами, банковскими работниками, страховщиками и другими специалистами.
Например, в Швеции, где давно уже внедрена система массовой оценки недвижимости, сильно упрощены банковские сделки, связанные с получением займов под залог недвижимости. Чтобы принять решение, сотруднику банка достаточно просто посмотреть в базе, во сколько оценена собственность клиента. При новой системе быстрее будут проходить процедуры по ипотеке, продаже государственного имущества на аукционах.
В первую очередь полученные данные будут использоваться для целей налогообложения. “Наверняка в ходе учета и оценки выявятся неучтенные объекты, с которых не уплачивается налог на недвижимость, — отмечает заместитель начальника управления оценки ГУП “Национальное кадастровое агентство” Вероника Соловьева. — Думаю, что и на предприятиях есть немало объектов, которые по бухгалтерскому учету амортизировались, но их продолжают выгодно использовать. В результате массового учета эти активы будут подлежать налогообложению”.
Если ранее существовали две отдельные системы оценки для земельных участков и прочей недвижимости, то как же в будущем все это будет оцениваться? “В результате осуществления пилотного проекта планируется объединить эти две системы и оценивать объекты по рыночной стоимости, — делится информацией Вероника Александровна. — Сейчас юридические лица платят налог на недвижимость с остаточной (бухгалтерской) стоимости, то есть от той величины затрат, которые организация понесла для того, чтобы приобрести это имущество. Для физических лиц (для отдельных категорий предусмотрены льготы) объектом налогообложения является оценочная стоимость имущества. Это затраты, например, на строительство жилого дома. Поэтому никакого перелома существующей системы не будет. Просто рыночные цены на здания присоединят к системе кадастровой оценки земли. Сохранится и существующая классификация: жилая усадебная, жилая многоквартирная, общественно-деловая, производственная недвижимость”.
При массовой оценке будут использоваться упрощенные подходы. “Например, при определении кадастровой стоимости индивидуального жилья не будут учитываться наличие дорогой итальянской плитки, оригинальность крыши или отличный вид на озеро, — комментирует Вероника Соловьева. — Будет выбран стандартный набор параметров: материал стен, год постройки, наличие инженерных коммуникаций и так далее. Погрешность по сравнению с индивидуальной, более тщательной оценкой будет составлять плюс-минус 15—20 процентов от рыночной стоимости”. Специалисты планируют предусмотреть систему апелляции для владельцев, не согласных с результатами оценки их недвижимого имущества.
Несмотря на нюансы, массовая оценка — это хороший стоимостный ориентир. Предполагается, что она должна будет сдерживать необоснованный рост цен на рынке недвижимости. С одной стороны, никто не мешает продавцу выставить свою цену, но если покупателю будет известна реальная, кадастровая стоимость этого объекта, то можно будет быстрее сторговаться или вовсе отказаться от сделки. То есть рынок станет более прозрачным, а значит, меньше будет возможностей для спекуляций. “Рассмотрим типичную ситуацию с продажей дома в отдаленной от крупных городов деревне, — предлагает специалист. — Очень часто владелец не знает, какую ему нужно выставить цену за дом. Начинаются расспросы соседей. А если до него никто не продавал дом в этой деревне? Тогда берется случайная цена. Допустим, хозяин думает: “Напишу в объявлении, что продаю за 15 тысяч долларов, ну а в случае чего готов отдать и за три тысячи”. Представляете, сколько должно пройти времени, года полтора — два, а то и больше, чтобы владелец определился с реальной ценой на дом и нашел покупателя!”
Ориентировочно планируется начать реализацию пилотного проекта с начала следующего года, как только для этих целей будет выделено финансирование.
