Дом, который построил всех

Приобрели здание, а земля принадлежит другому владельцу: какие проблемы возникают при покупке недвижимости

Государство приняло ряд мер по либерализации бизнеса в стране. Зарегистрировать ИП, работать теперь значительно проще. Стало намного меньше бумажной волокиты, отчетов, а проверяющие вместо внушительных штрафов все чаще дают советы и подсказки. И все же отдельные вопросы нет-нет, да и ставят в тупик как бизнесменов, так и управленцев. Приходится тратить драгоценное время, чтобы найти выход, казалось бы, из совсем простой ситуации. 

Земля раздора

Могилевчанка Наталья Воронкова, индивидуальный предприниматель, приобрела на аукционе капитальное строение общей площадью 639,9 «квадратов», внесла за него немалую сумму — более 150 тысяч рублей. После этого в течение двух месяцев сделку требовалось зарегистрировать в кадастровом агентстве. Казалось бы, очень простая процедура — подавай документы, получай их обратно и пользуйся своим приобретением на законных основаниях. Но в регистрации Наталье отказали, причем дважды. Тогда девушка попросила представлять свои интересы отца — Владимира Воронкова, бизнесмена с большим опытом, и профессионального юриста Игоря Ткачева. Начались хождения по инстанциям, длившиеся почти полгода. Как вообще такое стало возможно?

Предприниматель Владимир ВОРОНКОВ на руководителя ЗАО, кстати, не обижается. Дескать, есть у него возможность портить жизнь новому собственнику здания, он ею и пользуется
Фото автора

Здание, проданное с аукциона,  изъяли у местного закрытого акционерного общества за неуплату налогов. Правда, на земельном участке, на котором оно расположено, есть и другая постройка, по-прежнему принадлежащая ЗАО. Зарегистрировать купленное с аукциона здание без земельного участка, необходимого для его обслуживания, невозможно — ведь нужны подъезды и подходы. Однако руководитель ЗАО, прежний хозяин здания, в распоряжении которого раньше находился весь земельный участок, стал всячески препятствовать регистрации перехода права собственности, отказался подписывать документы, согласно которым победителю аукциона предоставлялось право арендовать долю земельного участка. 

Предприниматель Владимир Воронков на руководителя ЗАО, кстати, не обижается. Дескать, есть у него возможность портить жизнь новому собственнику здания, он ею и пользуется. Бизнесмена больше волнует другое. В частности, какое вообще отношение к оформлению сделки может иметь прежний владелец строения, утративший на него право и в аукционе не участвовавший? И почему процесс оформления недвижимости по-прежнему достаточно сложен и громоздок, а успех во многом зависит от человеческого фактора: хочу подпишу документ, хочу — нет?

Исполняющая обязанности заместителя директора Могилевского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру Алеся Медюхо поделилась некоторыми особенностями своей работы:

— Мы осуществляем государственную регистрацию в установленном порядке: действует принцип единства судьбы участка и расположенного на нем капитального строения, то есть одновременно регистрируется право на здание и землю, выполнить эти процедуры по отдельности невозможно. Существуют делимые и неделимые земельные участки, в нашем случае — неделимый. Прежний и новый владельцы здания должны были договориться и одновременно оформить правоустанавливающие документы на его долевую аренду. Но руководитель ЗАО под различными предлогами отказывался ставить свою подпись, тем самым мешая победителю аукциона зарегистрировать право собственности, начать использовать здание. 

Теперь вернемся к аукциону, который прошел 23 ноября прошлого года, его организатором выступил могилевский филиал Института недвижимости и оценки. Но как получилось, что на продажу выставили капитальное строение фактически без земельного участка? Ведь специалистам по недвижимости изначально было понятно, с какими трудностями впоследствии может столкнуться добросовестный покупатель.

Гарантия на участок


Исполняющий обязанности директора филиала Надежда Иванова не скрывает:

— Такие сложности у победителей торгов возникают довольно часто. Но мы на местном уровне ничего изменить не сможем, нужно совершенствовать законодательство. Мы же принимаем документы для проведения аукционов от Департамента по гуманитарной деятельности согласно перечню, в котором пока, к сожалению, нет пункта о предварительном регулировании земельных отношений. Как известно, требовать дополнительные документы мы не имеем права — за это предусмотрена ответственность. Но делаем все, что в наших силах — заранее предупреждаем участников аукционов под роспись, что отдельный земельный участок для обслуживания того или иного капитального строения не сформирован и будет выделяться после покупки здания в соответствии с законом. 


Надежда Иванова предлагает и выход из ситуации: сегодня землеустроительная служба горисполкома перед началом аукциона выдает справки о делимости или неделимости земельных участков, на которых расположены капитальные строения. А следовало бы оформлять не справку, а письменную гарантию, что победителю аукциона будет предоставлен хотя бы минимальный земельный участок. Давно пора повернуться лицом к добросовестным покупателям капитальных строений. Ведь бизнесмены, приобретающие с аукционов здания, способствуют тому, что недвижимость не пустует, не ветшает, они существенно пополняют казну, создают новые производства. 

Два пути решения


Бизнесмен Владимир Воронков вспоминает:

— Еще в 2010 году у меня возникла аналогичная ситуация. Тогда я тоже выкупил здание с аукциона, оно располагалось на неделимом участке вместе с другими строениями — всего у земли должно было стать четыре арендатора. Но один из владельцев недвижимости отказался подписывать договор общего долевого права на аренду участка. Хорошо еще, в то время иногда регистрировали постройки без земли, и в моем случае это было сделано, а участок так и повис в воздухе, остался неоформленным. Неужели государству лишними были бы арендная плата, земельные налоги? Ставил я вопрос перед службами, занимающимися землеотведением, о внесении поправок в законодательство, но их работники ответили, что им это не нужно — и так нормально. И действительно, за восемь лет, можно считать, ничего не изменилось. Неудивительно, что многие мои знакомые бизнесмены опасаются приобретать с аукционов недвижимость. 

А вот по мнению начальника землеустроительной службы Могилевского горисполкома Валентины Путро, подобные ситуации возникают не так уж часто и решать их можно, не внося поправок в законодательство. Есть даже два пути: первый — понуждение к совершению действий через суд. То есть в судебном порядке заставить несговорчивого арендатора поставить свою подпись на договоре. Но, согласитесь, это довольно сложно и хлопотно: человек может скрываться, не являться на заседания. Есть и второй путь: горисполком волевым решением прекращает право постоянного пользования землей прежним владельцем здания и выдает на руки каждому собственнику недвижимости — прежнему и новому — отдельный договор аренды на долю в земельном участке. Именно это на днях и произошло: индивидуальный предприниматель Наталья Воронкова все же сумела зарегистрировать свою недвижимость в кадастровом агентстве, получив, наконец, в горисполкоме отдельный договор аренды доли в неделимом земельном участке. Но горечь все равно осталась: ведь все продолжительное время, затраченное на хождения по кабинетам, недвижимость могла бы уже приносить доходы своей хозяйке. А кто компенсирует время и нервы?

Прямая речь

Геннадий Михолап, адвокат:

— Вопросы устранения препятствий пользования собственностью обычно решаются долго, к тому же это весьма затратно. Сотрудники различных государственных служб в своей работе всегда руководствуются законами. Было бы очень удобно для участников аукционов, если бы закон предписывал их организаторам заранее определять границы участка к выставляемому на торги зданию. Конечно, сначала нужно решить, за чей счет будут формироваться, вычленяться земельные участки. Думаю, было бы вполне логично оформлять все необходимые документы за счет победителя аукциона. Такой порядок мог бы снять все проблемы с регистрацией капитальных строений. 

irina_mendeleva@sb.by


Полная перепечатка текста и фотографий запрещена. Частичное цитирование разрешено при наличии гиперссылки.
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Загрузка...