Доля моя, доля...

Почему заключаются заведомо кабальные договоры на строительство жилья
Почему заключаются заведомо кабальные договоры на строительство жилья

Знакомьтесь: Наталья Малышева, старший преподаватель Института повышения квалификации и переподготовки работников физкультуры, спорта и туризма, двукратная чемпионка Беларуси по художественной гимнастике и дзюдо и злостная нарушительница договора о долевом строительстве жилья с УП «Центр развития собственности «Олимпспорт». Судебное разбирательство дольщицы Малышевой с застройщиком длится уже четвертый год, но еще далеко до завершения. Потому что Наталье Леонидовне так и не удалось получить ответ на свой главный вопрос: сколько же стоит построенная за ее деньги квартира? В ожидании экономически обоснованного расчета Наталья Малышева с дочерью самовольно вселилась в новую квартиру, сделала там ремонт и может в один роковой момент оказаться на улице без денег и крыши над головой.

Однако к сути. В июле 2000 года гражданка Малышева заключила договор о долевом строительстве трехкомнатной квартиры общей площадью 69,6 квадратного метра с УП «Центр развития собственности «Олимпспорт» по цене 250 тысяч рублей за метр. Застройщик, а точнее, субинвестор, взявшийся организовать и обеспечить строительство жилья, оставил за собой право корректировать стоимость в зависимости от изменения индекса строительно–монтажных работ, налогового и другого законодательств и предъявить полный расчет после ввода дома в эксплуатацию. Что и произошло в августе 2001 года, когда строители полностью выполнили свою работу, инвесторы стали получать ключи и готовиться к новоселью. Квадратный метр жилого дома по улице Тимирязева, 84 подорожал на 40 процентов — до 350 тысяч рублей. И «трешка» Натальи Малышевой выросла в цене с 17,4 до 26,5 миллиона рублей. «На тот момент я уплатила 20,6 миллиона рублей, — вспоминает Наталья, — и, получив квитанцию о необходимости внесения еще около 6 миллионов рублей, хотела бы убедиться в верности цифр». Вопрос был далеко не праздный. Нуждающаяся в улучшении жилищных условий Наталья Малышева уже привлекла на строительство квартиры все возможные источники: это и проиндексированные чеки «Жилье», и бюджетная субсидия, и коммерческий кредит банка, и собственные сбережения.

Однако узнать причину подорожания квадратного метра с полной калькуляцией затрат оказалось невозможно даже через суды. Более того, в материалах дела теперь фигурируют три суммы. В дополнительном соглашении к договору о долевом строительстве стоимость квадратного метра спорной квартиры в 2001 году составляла 350 тысяч рублей, по расчетам УП «Центр развития собственности «Олимпспорт» — 374,6 тысячи рублей, а по данным управления ценообразования Мингорисполкома — даже более 400 тысяч рублей. Причем по одним документам квартиры в доме сдавались в эксплуатацию с отделкой, по другим (как, в частности, квартира Малышевой) — без. В такой ситуации логично было бы проведение независимой строительно–технической экспертизы, которая раз и навсегда расставила бы точки над «i». Однако суд Ленинского района Минска «ввиду отсутствия требуемых специалистов в организации, которой было поручено производство экспертизы» (цитирую определение суда от 16 апреля 2003 года) в назначении экспертизы по делу Малышевой отказал. Тем не менее с поистине олимпийским упорством она продолжает подавать кассационные жалобы и готовить новые иски к субинвестору. Чем закончится эта история, обещаю узнать и рассказать.

А сейчас поговорим о другом. Долевое строительство жилья в условиях постоянного роста цен на недвижимость становится популярным способом решения квартирного вопроса. Скажем, в Минске на таких условиях строится едва ли не каждый второй квадратный метр. Это выгоднее, чем покупать квартиры 70–х — 80–х годов на вторичном рынке. Но зачастую, подписывая договор о долевом строительстве, будущий новосел не читает его внимательно — и берет на себя заведомо кабальные обязательства.

Чтобы не быть голословной, предлагаю внимательно ознакомиться с некоторыми нюансами договора Натальи Малышевой. Например, с пунктом, расшифровывающим состав стоимости квадратного метра жилья. Среди затрат на отвод земельного участка, финансирование проектирования и строительства объекта значится передача 6 процентов жилья в коммунальную собственность города, еще 2 процентов — эксплуатирующим службам, 25 процентов рентабельности субинвестора и стоимость строительства инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры. Не многовато ли накруток? А теперь давайте посмотрим, что же произойдет, если Малышева «проиграет» свою квартиру? По договору вложенные средства ей вернут в соответствии с «Временным Положением о порядке индексации паевых взносов, возвращаемых гражданам в случае их выхода из жилищно–строительных кооперативов», утвержденным Правительством еще в 1996 году. Это означает, что индексация собственных средств Малышевой будет весьма далека от рыночной, а кредитные деньги и субсидии вернут и вовсе без индексации. Это оговорено отдельно и без обиняков. Из полагающейся к возврату суммы вычтут затраты на услуги застройщика и пеню. Причем для инвестора и субинвестора пеня разная. Так, если бы субинвестор задержал ввод дома в эксплуатацию, то уплатил бы 0,1 процента от суммы внесенных инвестором средств за каждый день просрочки. Гражданке Малышевой же вменена пеня в 5 раз больше — полпроцента за каждый день просрочки ею платежа. Учитывая, что судебное разбирательство растянулось на 4 года, можно себе представить цену вопроса, которая побуждает Наталью судиться снова и снова. И, уверяю вас, это далеко не единственный и не самый вопиющий подписанный и действующий договор о долевом строительстве. Встречаются и похлеще. А все потому, что новое экономическое явление — долевое строительство жилья за деньги граждан — сформировалось раньше нормативно–правовой базы, обеспечивающей равные права и обязанности сторон.


Компетентное мнение

Начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Минстройархитектуры Татьяна Затуренская: «По поручению Президента сейчас готовится указ о долевом строительстве жилья. Им будут утверждены единые правила заключения договоров. К слову, типовой договор долевого строительства министерством был разработан еще в 1998 году, зарегистрирован в Минюсте и прошел правовую экспертизу. Однако, к сожалению, далеко не все застройщики его используют в качестве образца. Отсюда недовольство, нарушения прав граждан, суды.

Часто дольщики подписывают договор, в котором даже нечетко прописано, какая квартира будет построена за их деньги. Характеристика строящейся квартиры в договоре должна быть обязательно: площадь, метраж, этаж, кладовки, балконы и т.д. Второй повод для спора — нарушение установленной даты ввода дома в эксплуатацию и, как следствие, рост стоимости квадратного метра жилья. Практически никогда застройщики не пишут, что причиной неисполнения обязательств по срокам строительства может быть несвоевременное внесение дольщиками средств. Солидные компании должны защитить добросовестных клиентов от увеличения цены и прописать это в договоре. Кроме того, причиной переноса срока ввода дома может быть изменение проектно–сметной документации. Допустим, уже в процессе строительства исполком принимает решение о перепланировке помещений, расположенных на нижних этажах дома. Тогда неминуемо изменится стоимость невыполненных работ. Все это надо учитывать.

Стоимость строительства, как правило, указывается ориентировочная. Но что в нее включают? Например, затраты на инфраструктуру. С 2001 года дольщики, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, от платы за инфраструктуру освобождены постановлением Правительства, а с 2005 года эта норма касается всех граждан, строящих жилье в пределах норматива жилплощади — 20 квадратных метров на человека. (Кстати, в стране нет ни одного общегосударственного законодательного акта, по которому дольщики обязаны передавать безвозмездно городу 6 процентов жилья под снос и 2 процента — системе ЖКХ. Эти нормы введены решениями облисполкомов и далеко не бесспорны, поскольку приводят к существенному удорожанию строительства квартир. — А.С.) Дольщик имеет право получить полную информацию о том, что включено в стоимость квадратного метра. К большому сожалению, многие застройщики неохотно предоставляют такую информацию. К тому же дольщик самостоятельно вряд ли в ней разберется. Потому в Минске и в каждой области на коммерческой основе созданы региональные центры по ценообразованию.

Есть и методические указания по составу стоимости строительства, где всего 12 статей затрат. Среди них, например, оплата услуг застройщика, которая не может превышать 2,5 процента стоимости строительства. Но очень часто мы видим, что в договорах оплата услуг застройщика возрастает до 5, 10, 18 процентов. И дольщик это подписывает. Внимательно нужно изучать права, обязанности сторон и сопоставимость санкций. Часто за просрочку перечисления денег дольщиком устанавливается пеня 0,5 — 0,15 процента в день, а за несвоевременный ввод дома — 0,05 процента. Этого быть не должно.

Есть проблемы и с расторжением договоров. Как правило, застройщики делают это в одностороннем порядке, приглашая нового дольщика, а выбывшему даже забывают вовремя вернуть внесенные средства. Минюст настаивает на расторжении договора при несогласии сторон в судебном порядке. Полная индексация внесенных дольщиком средств в такой ситуации обязательна».
Заметили ошибку? Пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter