Рынок недвижимости: показатели арендных ставок, заполняемость бизнес-центров, спрос на офисные помещения — что говорят эксперты?

Новые обстоятельства, возникшие на фоне распространения коронавируса, поменяли отношение людей к офису и другим видам нежилой недвижимости. Уровень потребительской уверенности, а с ней и деловая активность заметно снизились. Вдобавок ко всему на ситуации в сфере арендного бизнеса сказалась пора летних отпусков. 

В старейших бизнес-центрах столицы заполняемость площадей остается высокой.

Осень будит интерес

В ГУ «Главное хозяйственное управление Управления делами Президента Республики Беларусь», имеющем объекты во всех городах страны и использующем около 400 зданий и сооружений республиканской собственности, не отрицают, что влияние на спрос на объекты недвижимости оказали сезонность и фактор эпидемиологической обстановки. Но к осени наблюдается восстановление интереса к квадратным метрам. Кто-то из арендаторов ищет более комфортные условия, переезжая в офис попросторнее, кто-то, наоборот, оптимизирует рабочее пространство, арендуя компактные площади. 

Кто-то из арендаторов ищет более комфортные условия, переезжая в офис попросторнее. Кто-то, наоборот, оптимизирует рабочее пространство, арендуя компактные площади. 

Объекты государственной нежилой недвижимости по-прежнему привлекательны в цене, ведь ставки привязаны к базовой арендной величине, а не к курсу евро. Организации, арендующие площади у ГХУ Управления делами Президента, в период пандемии смогли воспользоваться возможностями Указа № 143 «О поддержке экономики». Его преференции стали для многих предпринимателей настоящей палочкой-выручалочкой. Только возможностью снижения коэффициентов по платежам воспользовалось более 20 процентов арендаторов, а порядка 10 процентов получили отсрочку. Напомним, Указ № 143 предоставляет с 1 апреля по 30 сентября отсрочку по аренде с последующей рассрочкой по 31 декабря текущего года.

Специалисты крупнейшего республиканского арендодателя нежилых помещений прогнозов не строят: 

— Внимательно следим за рынком, ежедневно мониторим предложения других организаций, коммерческих девелоперов, чтобы быть в тренде на рынке данных услуг.

До и после пандемии

Вероника Соловьева, начальник управления Национального кадастрового агентства, обращает внимание на то, что рынок недвижимости всегда реагирует на изменения в экономике с некоторым запозданием: 

— Согласно информации реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра активность рынка офисной недвижимости во втором квартале 2020 года снизилась по сравнению со вторым кварталом 2019-го более чем в 2 раза — с 147 сделок до 62 (количество сделок рассчитано без учета долей, объекты, проданные в рамках комплекса, считаются как одна сделка купли-продажи. — Прим. ред.). Но если говорить о предложениях продажи офисов, то они существенно не изменились.  

По наблюдениям специалиста, наиболее распространенный класс офисной недвижимости — класс «С» согласно классификации, разработанной в Национальном кадастровом агентстве Госкомимущества. В этом сегменте число сделок снизилось с 69 до 28 за второй квартал этого года по отношению к аналогичному периоду прошлого. К офисам данного класса относятся бизнес-центры, построенные до 2005 года, отдельно стоящие административные здания, помещения, встроенные в объекты торговли, — торговые цент-ры.  Средняя цена сделок за такие объекты в рублевом эквиваленте выросла с 2180 белорусских руб-лей за квадратный метр до 2280 белорусских руб-лей с учетом НДС. В долларовом выражении цена снизилась на 4 процента — с 990 до 950 долларов США за метр квадратный.  

Заметно упали ставки аренды за офисы класса «С» — в валютном эквиваленте на 12 процентов. Это частично компенсировало рост курса доллара США и евро.  

О будущем развитии событий на рынке офисной недвижимости эксперт высказалась так:

— Наиболее вероятным сценарием является дальнейшее снижение цен и арендных ставок в долларовом эквиваленте. Со стороны спроса на данный момент у организаций отсутствует необходимость приобретения новых офисов, поскольку часть сотрудников ушла на удаленку, а развитие и расширение бизнеса отложилось. С другой стороны, компании, сильнее всего пострадавшие от экономической ситуации, могут начать выставлять свои объекты для продажи, что сформирует дополнительное предложение на рынке. 

Пандемия сказалась на многих видах услуг населению, но предприниматели надеются на стабилизацию эпидемобстановки.

Ситуация влияет на спрос

Спрашиваем у посредников между продавцом и конечным покупателем, чего ожидать от последствий пандемии на рынке недвижимости. Иван Борисенко, специалист по коммерческой недвижимости столичного агентства, рассказал о своих ожиданиях:

— Мировая экономическая ситуация оказывает прямое влияние на спрос нежилой недвижимости: складов, офисов, торговых площадей. Вспомните нестабильный период 2007 года в США, когда лопнул ипотечный пузырь. Отголоски этого докатились и до нас. Однокомнатные столичные хрущевки, стоившие 70 тысяч долларов, резко подешевели до 40 тысяч. Думаю, пока не решена глобальная проблема COVID-19, турбулентность мировой экономики продолжится. Несмотря на то что мир продолжает борьбу с коронавирусом, а кто-то уже заявил об изобретенной вакцине от инфекции, экономические показатели снижаются на глазах. В еврозоне до рекордных 12 процентов упал ВВП, а в США экономика рухнула почти на 33 процента по сравнению с 2019 годом. Когда люди стали держать социальную дистанцию, спрос на помещения для сферы услуг действительно упал, а пред­ложений стало больше. В этом сегменте (турфирмы, парикмахерские, объекты общепита) ожидаем восстановления спроса не раньше конца года. Пока складская недвижимость известных ретейлеров остается на хороших позициях, ведь товарные запасы площади не освободили, а где-то их даже перенасытили.

Из наблюдений агента: объектами нежилой недвижимости в кризис в первую очередь интересуются организации-девелоперы, которые строят свой бизнес на метрах. Такие заинтересованы купить объект дешевле, сделать в нем ремонт и сдать выгодно в аренду или же в последующем перепродать имущество. Они и диктуют ставки на рынке. Есть еще места в столице, предоставляемые в аренду за 24 евро за «квадрат», а есть и за 5–6 евро… Пока ключевые БЦ центральной части столицы заполнены на 80–90 процентов. А ходовой ставкой для торговцев является «вилка» в 12–17 евро за метр квадратный в Минске. В спальных районах города предприниматель может найти ставку и 10 рублей за «квадрат».

Таким образом, в ситуации экономических качелей с курсом валют и неблагоприятной эпидемиологической обстановки агенты недвижимости не испытывают массового притока заявок на покупку объектов, но спрос на аренду площадей есть, и он восстанавливается. 

— Вижу, что малый бизнес готовится к осуществлению деятельности в сентябре — октябре: кто-то планирует открыть парикмахерскую, кто-то — магазинчик бытовой химии. Есть люди, желающие арендовать помещение для малого производства. Недавно один клиент искал площадь под оказание печатных услуг. Наблюдался также сезонный интерес к компактным объектам уличной торговли. Да и выбор сейчас неплохой — покупатель-клиент смело задает свои условия, критически оценивает все факторы: энергопотребление объекта, подъездные пути, размеры помещения, а продавец недвижимости вынужден двигаться в сторону разумного торга, — заметил Иван Борисенко. 

Выбор объектов сейчас неплохой — покупатель-клиент смело задает свои условия, критически оценивает все факторы: энергопотребление, подъездные пути, размеры помещения.

Специалисты отдела коммерческой недвижимости другого крупнейшего столичного агентства поделились своими впечатлениями о ситуации на рынке: 

— Как правило, каждую осень наблюдается всплеск спроса на коммерческую недвижимость, но в этом году очевидно, что ситуация разворачивается иначе. Понятно, что при стабилизации экономики спрос будет постепенно восстанавливаться. Но реабилитация эта будет более медленная, чем обычно.

Помещения под торговлю пользуются популярностью.

Парус надежды

Мы направились в один из бизнес-центров, чтобы узнать, насколько заполнены арендаторами его этажи. 

Товарищество собственников «Парус-центр» работает более 10 лет в Минске и объединяет порядка 350 хозяев различной офисной недвижимости. Константин Голиков, председатель товарищества, кратко охарактеризовал положение дел в 17-этажном центре:

— На сегодня заполняемость нашего делового комплекса почти стопроцентная. Скажем, десяток из 500 кабинетов к сентябрю анонсировали свободные площади и залы, но это не много. Большинство, как и прежде, ведет и развивает коммерческую деятельность на территориях центра. Здесь есть кинокомната, салоны красоты, студии фитнеса и йоги, пункты общепита, благотворительные организации, различные компьютерные компании. 

Средняя арендная ставка сегодня составляет порядка 6 евро с НДС за квадратный метр офиса, но отдельные собственники умудряются сдавать и по 10 евро. Раз есть спрос, то и предложение не заставит себя долго ждать. Стабильная востребованность на офисные помещения наблюдается со стороны работников IT. 

По словам представителя центра, с конца апреля некоторые арендодатели пошли на значительные уступки: скидки и работа в течение трудных летних месяцев за оплату коммунальных платежей.

— Чтобы объект напрасно не простаивал, владельцы офисов в БЦ пошли клиентам навстречу, потому что важно сохранить давнего клиента, а не тратить время на поиски нового. Многие собственники работают удаленно, территориально находятся не в Минске, поэтому для них лучше прислушаться к пожеланиям арендаторов, — сказал Константин Голиков.

Кинокомната предназначена для индивидуальных просмотров фильмов: летом это заведение работало, несмотря на коронавирус.

Сергей Тесленко, руководитель компьютерной компании, арендует три помещения общим метражом 47 квадратных метров в бизнес-центре. В одном находится шоурум товаров, в другом принимают клиентов, в третьем работают менеджеры. Предприниматель берет калькулятор и считает, во сколько сегодня обходится содержание офиса:

— После индивидуальных переговоров с собственником помещений вышел на десятипроцентную скидку. В среднем мой арендный платеж составляет 5,5 евро за метр квадратный, а год назад платил 7–8 евро. Данные послабления пришлись как раз кстати. На моей памяти было несколько финансовых потрясений. Но я с друзьями и коллегами очень надеюсь на стабилизацию общемировой экономики, верю в благополучие нашей страны, ведь мы очень трудолюбивый и умный народ.

Некоторые компьютерные компании используют офисы под шоурумы своей продукции.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Объекты торговли райпо привлекают ИП в регионах

Татьяна Ляшкевич, пресс-секретарь Белкоопсоюза, привела цифры по реализованному и сдаваемому в аренду имуществу крупнейшей организации. Преимущественно это магазины и склады в малых населенных пунктах, принадлежащие Белорусскому республиканскому союзу потребительских обществ:

— Всего по системе потребительской кооперации за первое полугодие 2020-го вовлечено в хозяйственный оборот 286 неэксплуатируемых объектов недвижимости, из них продано — 116, сдано в аренду — 80. 

Внимание индивидуальных предпринимателей привлекают прежде всего небольшие по площади нежилые объекты, в которых можно организовать торговлю продовольственными товарами и товарами смешанного ассортимента или оказывать бытовые услуги населению.

shimuk@sb.by