Получить в наследство жилье приятно, но, увы, не всегда. Что делать, если вместе с имуществом на вас свалились чужие кредитные или коммунальные обязательства? Разобраться в хитросплетениях норм права нашим читателям, как всегда, поможет Галина Подрезенок, начальник управления правового регулирования социальной деятельности государства Министерства юстиции.
«В нашем доме есть 2–комнатная квартира, которая по завещанию досталась троим детям умершего собственника. Двое из них — брат и сестра — нигде не работают, имущества не имеют, коммунальные услуги не оплачивают. Третья дочь — студентка. Учится и живет в Минске. Ежемесячно у нее из стипендии высчитывают 25 процентов на погашение накопившейся суммы долга, который уже превысил 3 миллиона рублей. Но это принципиально не меняет ситуацию. Долг растет как снежный ком с каждым месяцем. Ведь в квартире еще никто и не прописан. Что делать?
Члены ЖСК, Борисов».
— По постановлению Совета Министров от 25 августа 1999 года № 1332 наниматели, собственники, члены организаций застройщиков жилья обязаны своевременно платить за его техническое и коммунальное обслуживание. Задолженность взыскивается в бесспорном порядке на основании надписей нотариусов. А водоканал, газовики и организации, отвечающие за вывоз мусора, вправе приостановить предоставление своих услуг, если хозяин квартиры без уважительных причин более 2 месяцев эти коммунальные блага не оплачивает. В Жилищном кодексе есть грозная статья 71, которая позволяет выселить злостного должника.
В общем, комплекс мер, принимаемых к неплательщикам, имеется, но далеко не случайно в июле 2007 года состоялось совместное заседание коллегии министерств юстиции и жилищно–коммунального хозяйства, где речь шла о проблемах роста просроченной задолженности за коммунальные услуги. Ведь если их не оплачивает жилец, значит, бремя прямиком ложится на государство. Дом же не оставишь без отопления, электричества, профилактики инженерных систем.
В итоге Минжилкомхозу поручено предусмотреть в новой редакции Жилищного кодекса выселение собственника из квартиры с последующей ее продажей, если он более полугода без уважительных причин не рассчитывается с коммунальными службами. При этом исполком передаст выселенцу в собственность другое жилье (допустим, меньшей площади или без удобств) и выплатит стоимость проданного имущества за вычетом затрат на отчуждение и погашение долгов.
А пока девушка сособственница квартиры с неблагополучными жильцами оказалась заложницей малоприятных обстоятельств. Что ей можно посоветовать? Во–первых, следовало бы прописаться в унаследованной квартире, чтобы «коммуналку» начисляли не по нормативной себестоимости, а по тарифам, которые примерно вдвое меньше. Все ж долг будет поменьше. Кроме того, она может продать свою долю. Другой вопрос: кто купит? Можно попробовать договориться с братом и сестрой и выкупить их часть наследства, а затем, продав квартиру, погасить все долги. Понимаю, тоже не очень простой путь. Но других, к сожалению, нет.
* * *
«С 1998 года мы с двумя несовершеннолетними детьми с разрешения председателя ЖСК проживаем в двухкомнатной квартире. Член ЖСК, который строил эту квартиру, умер в начале 90–х годов. Пай внес полностью, но на свое имя жилье не оформил. Да и по поводу наследства до сих пор никто не обращался. Говорят, у бывшего владельца не осталось родственников и сам он в последние годы жил и работал в Российской Федерации. Подскажите, пожалуйста, можем ли мы вступить в ЖСК и получить квартиру (в собственность или по договору найма), в которой живем уже десять лет.
Семья Клименковых, Могилевская область».
— Первый вопрос, который напрашивается: на каком основании председатель ЖСК вселил семью в чужую квартиру? Сдать ее по договору найма может только хозяин. Но если абстрагироваться от этого явного нарушения законодательства, то случай любопытный. Четкого правового регулирования его нет, поэтому выскажу лишь свое мнение.
В положении об организациях застройщиков, утвержденном Указом Президента № 43 от 28 января 2008 года, сказано, что в случае смерти члена ЖСК, который выплатил паевые взносы, но не оформил право собственности на жилье, члены семьи наследуют его паенакопления. Если это несовершеннолетние дети, то по решению органов опеки и попечительства один из них принимается в члены ЖСК. Но в данном случае на протяжении 10 лет наследников нет. Ни по закону, ни по завещанию. Значит, по статье 1039 Гражданского кодекса наследство признается выморочным и переходит в собственность административно–территориальной единицы по месту его нахождения, то есть в исполком.
Однако есть нюанс. Право собственности на жилье под вопросом. Законом от 3 марта 1994 года о внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс (часть 2 статьи 40) определено, что право собственности члена ЖСК, внесшего полный пай, возникает с момента оформления квартиры в установленном порядке. По этому поводу были обращения в Конституционный Суд, который 20 июня 2005 года вынес решение: член ЖСК, полностью внесший паевой взнос до 1 мая 1994 года, приобретает право на имущество без какого–либо специального оформления. Поэтому, если умерший гражданин выплатил паевые взносы до 1994 года, то можно говорить о том, что он был собственником квартиры и она перейдет «по наследству» в исполком. Если же пай внесен позже, то администрация района будет владеть лишь паенакоплениями.
Впрочем, до сих пор вопрос этот остается спорным. Точно можно утверждать лишь одно: далеко не факт, что квартира достанется проживающей в ней на птичьих правах семье.
* * *
«В мае прошлого года у меня погиб сын. На его имя в банке был оформлен кредит. Через полгода банк предъявил оплату долга нам, его родителям. Это около 20 миллионов рублей, которые нужно оплатить в течение 5 дней. Мол, если не заплатим, пойдем под суд. Но где нам взять такие деньги? Я и муж — пенсионеры.
М.Иванкова, Минск».
— По статье 1031 Гражданского кодекса при наследовании имущество умершего переходит к новому правообладателю в неизменном виде как единое целое. В его состав включаются все права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства, существование которых не прекращается с его смертью. То есть, к примеру, человек выписал доверенность и умер. После его смерти она уже недействительна. Точно так же пожизненное содержание с иждивением после ухода в мир иной получателя ренты не переходит по наследству. Но смерть должника не прекращает его обязательства перед банком. И каждому из наследников придется отвечать по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Словом, долг придется платить. Если у вас нет средств, то по решению суда деньги будут ежемесячно вычитать из пенсии, но не более 50 процентов. Рекомендую поинтересоваться, может, у сына еще были поручители. Они также несут ответственность по возврату кредита.
* * *
«До переезда в Минск я работал в совхозе в Витебской области. Имел дом, обрабатывал 39 соток земли. Но стар стал и решил перебраться с женой в город. Дом у меня купил совхоз, а вот участок земли (на него оформлен госакт о предоставлении в частную собственность) брать отказался. Пошел я в сельсовет, говорю, купите землю, не могу обрабатывать, бурьяном зарастет. Ответ: денег нет. Что делать?
Леонид Гмыза, Минск».
— Кодекс о земле гласит: исполком обязан выкупить участок в течение 3 месяцев с того момента, когда гражданин написал заявление о передаче земли в государственную собственность. Но заберут сотки по нормативной цене, действующей на момент принятия решения о покупке участка. Норма безусловная. Должны забрать. Вот только есть ли смысл отдавать? Насколько я знаю, нормативная цена очень низкая. Не лучше ли вам все же оставить недвижимость детям, внукам, передав ее по наследству? Может быть, через некоторое время ситуация изменится и землю будут приобретать по кадастровой цене, с учетом ее реальной стоимости. В жизни все меняется. Ничего не потеряете, это уж точно.
