Хочешь поссориться с другом — попроси его стать поручителем в банке. Такая народная примета родилась на злобу дня. Хотя уже два года страна живет с законом об ипотеке, то есть о кредитовании под залог недвижимости, банки, которые массово ссужают деньгами граждан, улучшающих жилищные условия, по старинке требуют в качестве гарантии возврата долга поручителей. Оно ничего, если бы аппетиты по поводу займов и строительства жилья не росли такими темпами. Сегодня найти друга, родственника или соседа, который разделил бы с тобой финансовый риск, не просто трудно, а почти невозможно. Между тем финансисты не либеральничают: в связи с кризисом стали еще более осмотрительны и жестки.
Девятеро смелых
Испытаем их требования на себе. Попробуем взять кредит на строительство трехкомнатной квартиры 80 квадратных метров за 176 миллионов рублей (рассматриваю самый дешевый вариант — такие расценки нынче только в ЖСК). Предположим, мой доход (выше среднего) 2,5 миллиона рублей, столько же у супруга. Кредит для нуждающихся в улучшении жилищных условий на 20 лет под 14,5 процента годовых. Кредитуют 75 процентов стоимости недвижимости. Плюс у семьи есть еще кое–какие сбережения. Итого необходимая сумма составит 110 миллионов рублей. Чтобы ее получить, мне нужно, кроме супруга, привести поручителей, совокупный доход которых составит 9, а еще лучше 10 миллионов рублей. При средней зарплате по стране чуть более миллиона рублей тащить в банк придется... 9 человек! И это еще самый оптимистичный сценарий.
С вещами — на улицу?
Почему банки вместо поручителей не берут в залог недвижимость? «Потому что действующее законодательство не позволяет выселить неплательщика (тем более если это семья с детьми) из построенной в кредит квартиры и продать недвижимость в счет погашения задолженности», — не раздумывая, отвечает Анатолий Дроздов, начальник управления информации — пресс–секретарь Нацбанка.
Действующее законодательство — это Жилищный кодекс. Нынешний даже не рассматривает возможность выселения собственника из его жилья. А новую редакцию, где такая норма имеется, депутаты никак не примут с 2000 года. Осенью будет очередное первое чтение проекта, весной — второе. А вступит в силу закон еще через полгода. Такая вот перспектива.
Но это еще не все. Предположим, закон есть. Семью неплательщика с детьми или без можно выселить. Куда? С этим вопросом уже вплотную столкнулась Россия, где до кризиса ипотечные кредиты составляли примерно 10 процентов всех предоставленных займов, а после — и вовсе были свернуты. Потому что, как полагает генеральный директор российского Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрей Языков, не решен вопрос взыскания залогов. «Нужно создавать маневренный жилой фонд», — уверен специалист. У нас картина, пожалуй, еще уникальнее, чем в России.
Съемные квартиры предлагают только частники, по очень кусающимся ценам. Государственного жилья практически не осталось, если не считать социальные квартиры, которые передают городу застройщики, а город, в свою очередь, распределяет их сиротам, ветеранам, социально незащищенным категориям граждан. Так что наряду с принятием нового Жилищного кодекса, а еще лучше одновременно с ним, нужно принимать программу строительства доходных домов, куда можно было бы селить неплательщиков. На вопрос, когда же ждать пилотный проект, в Минстройархитектуры отвечают: работаем над нормативной базой. Доходные дома есть в большинстве стран мира, но их национальные законодательства непросто адаптировать под наши реалии. Чиновники стараются. К концу года обещают пакет необходимых документов. А первопроходцем в деле строительства доходных домов готов стать Минск.
Риск для жилья
Впрочем, банкиры как реалисты уверены, что совсем отправить институт поручительства в архив не удастся. Ведь это самый дешевый, простой и надежный инструмент обеспечения займов. А ипотека — дело непростое, стоит нервов и денег: суды, приставы, апелляции. Одно обнадеживает. Даже в кризис наши заемщики оказались на высоте. На 1 сентября банки выдали почти 19,5 триллиона рублей кредитов на строительство и покупку жилья. При этом проблемная задолженность граждан составила всего 114,5 миллиарда рублей, или около полпроцента. Практически в пределах статистической погрешности.
