Сам себе хозяин
Вы можете себе представить белорусскую семью, где никто, ни один из родственников, не владеет жилой недвижимостью? Ни в городе, ни в деревне. А вот, например, в Берлине таких семей 80 процентов. Они арендуют квадратные метры, и все спокойны, довольны, не спешат становиться собственниками. Потому что знают, что в таком случае им за все в доме придется отвечать и за все платить.
В Беларуси в отличие от стран Центральной Европы почти каждый многоэтажный дом является совместным домовладением, то есть у него коллективный собственник. Заявления “Я приватизировал только квартиру, лестница и лифт не мои” не имеют под собой даже простой житейской логики. Потому что если нет перекрытий, стен, что такое квартира? Воздух. Европейцы это давно осознали. Покупая квартиру в многоэтажке, любой гражданин становится совладельцем и лифта, и лестницы, и подвала, и прочего общего имущества. Но кто должен его содержать и заботиться о капитальном ремонте? Ответ прост — коллективный собственник. Или объединение собственников жилых и нежилых помещений. Именно так происходит в Англии, Швейцарии, Польше, Эстонии, Молдове, Сингапуре, Китае — да практически во всех странах. Это совершенно не значит, что все нужно делать самим. Например, проголосовав за состав совета своего дома, жильцы наделяют этот совет правом поиска на рынке профессионального управляющего, который в свою очередь через тендер находит подрядчиков для ремонта кровли, обслуживания лифта и так далее. То есть сами люди ничего не делают. Но обязаны за все платить, в том числе за капитальный ремонт. Никто, в том числе государство, за них это делать не будет. Нет денег — продавайте имущество и добро пожаловать в арендный дом.
В Беларуси для собственников квартир количество “социальных пряников” на порядок выше. Совладельцам многоэтажки можно вообще ничего не делать, не заботиться о коллективной собственности. Потому что они знают: местный исполнительный орган назначит “уполномоченное лицо” в виде государственного управляющего. И он организует и управление, и содержание общего имущества. Разница в главном — в ЕС за любой ущерб всегда отвечают совладельцы дома. В Беларуси — государственный управляющий или подрядная организация, которым в этой многоэтажке ничего не принадлежит. При этом за содержание общего имущества, за капитальный ремонт наши граждане не только не несут ответственности, но и платят только часть расходов. А случись что, ущерб компенсируется за счет бюджета.
Согласитесь, у наших граждан “законодательный пряник” больше, и он слаще. Вопрос в том, устойчива ли такая модель. Оставим в стороне стоимость услуг — государство не должно допускать непосильного бремени на содержание жилья для его владельцев. Но ответственность необходимо постепенно передавать хозяевам многоэтажек, белорусским гражданам. Делать это необходимо, используя лучшие мировые практики, а не отрицательный опыт. Например, российский. Почему тема “управляющих компаний” стала там головной болью? Потому что не были созданы стандарты и правила для управления недвижимым имуществом совместного домовладения, отсутствовала система обучения управляющих, а финансовые потоки шли через расчетные счета управляющих компаний.
В странах ЕС, Китае сначала озаботились созданием правил и стандартов, подготовкой управляющих. А финансовые потоки идут исключительно через счета самих совместных домовладений. В Беларуси надо сначала изучить успешные практики, затем последовательно создать контролируемую государством систему управления с четкими и понятными правилами, где ответственным за содержание жилья будет его собственник (в большинстве случаев коллективный). Тогда государство может вообще не вмешиваться в хозяйственную деятельность жилищных организаций. Но при этом обеспечивать адресную помощь социально уязвимым группам населения.
Европейская система ЖКХ отличается от белорусской тем, что она построена на четкой экономической логике: минимум поддержки из бюджета и минимум вмешательства государства. Там нет, как у нас, сантехника, закрепленного за каким-то домом. Но есть огромное количество управляющих компаний, которые просто дерутся за право управлять этим совместным домовладением и предоставлять ему какие-то сервисные услуги.
Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости
Частники не панацея
Многие либералы ратуют за конкуренцию на рынке ЖКХ. Вот, мол, давайте частникам поручим, они компании создадут, будут оказывать услуги, и все у нас пойдет как по маслу. Но мы уже столько дров в своей жизни наломали, разрушили столько хорошего, а что построили взамен? Поэтому нельзя бездумно, без каких-либо гарантий отдавать все на откуп частнику. Негативный опыт России, Украины должен служить нам наукой. Любой бизнесмен, вложив свои средства, захочет завтра, максимум послезавтра получить прибыль. А в системе ЖКХ не всегда так получается. В итоге страдают люди, целые дома и даже жилые кварталы остаются без тепла в лютый холод. При том, что и в России, и в Украине стоимость ЖКУ для граждан гораздо выше, чем у нас.
Не стоит воспринимать как панацею и деятельность товариществ собственников. Что скрывать, отдельные ТС превратились в некие островки самоуправления, которые зачастую нарушают установленные правила содержания домов, не соблюдают тарифы. Недавно одному из моих коллег в Парламент поступило обращение. Инвалид второй группы ежемесячно платит за коммунальные услуги 17 рублей (благодаря системе льгот). В то же время товарищество собственников установило ему членский взнос 27,5 рубля. И люди не всегда даже могут выяснить, на что расходуются эти деньги. Казалось бы, что тут сложного — создать службу, которая будет наводить порядок на дворовых территориях, убирать подъезды. Но почему-то с приходом частных структур в эту сферу многие жильцы начали жаловаться на качество работ. В итоге местные власти отказываются от услуг сторонних организаций и снова идут за помощью к ЖЭСу. Но здесь тоже возникает проблема. Если тендер выиграла частная компания, ЖЭС вынужден сокращать свой штат. И теперь ему требуется время, чтобы перестроиться на новую работу.
Конечно, необходимо создавать конкуренцию. Пускай на конкурсной основе приходят подрядчики в те сектора, где государство не является монополистом (та же уборка дворовых территорий или вывоз мусора). В конце концов, любая хорошо зарекомендовавшая себя организация, имеющая оборудование, специалистов и выигравшая тендер, может заняться не только текущим, но и капитальным ремонтом. Но обязательно с участием государства, которое будет финансировать и контролировать процесс. Замена труб, лифтов, ремонт кровли — это дело государства. А если я хочу, к примеру, поменять у себя окна, сделать свое проживание более комфортным и одновременно сэкономить потребление тепловой энергии, почему за это должно платить государство? Возможно, имеет смысл внедрить механизм открытия льготных кредитных линий на проведение капитального ремонта.
А вообще, прежде чем начинать преобразования, надо попробовать заставить работать действующую систему. Важна не форма обслуживающей структуры, а качество ее работы и удобство для потребителей. Успешные примеры работы многих ЖЭСов и ЖРЭУ показывают, что у них немало возможностей для расширения рынка услуг и есть определенные преимущества перед конкурентами в виде крепкой материально-технической базы, подготовленных кадров. За счет дополнительной деятельности всегда можно заработать, и хороший хозяин найдет, как это сделать.
Что касается качества работ, я убежден, что ведущую роль здесь играет опять же не форма собственности и модель управления, а человеческий фактор. В этом смысле случившееся в Шкловском районе, где на прошлой неделе, несмотря на дожди, коммунальщики стали чинить крышу одного из домов и затянули этот процесс на несколько дней, ни в какие ворота не лезет. За такое надо крепко наказывать. Ведь из-за небрежности, недобросовестности, халтуры отдельных работников пятно ложится на всю отрасль. Я в бытность директором предприятия ЖКХ всегда просил своих подчиненных: вы лучше вообще ничего не делайте, чем сделаете плохо, а потом придется переделывать. Подошло время ремонта — кровь из носу, но сделай вовремя и качественно. Недоглядел, не предотвратил — отвечай. Если человек привык делать свою работу на совесть, найдутся и финансы, и люди, и время для решения вопроса. Кто хочет, изыскивает возможности, а кто не хочет, ищет крайнего.
Юрий Дорогокупец, депутат Палаты представителей Национального собрания
