Рынок недвижимости замер в ожидании «катализатора»
За последние несколько лет все привыкли к тому, что спрос на жилье значительно опережает предложение, и стали воспринимать бурный рост цен как нечто само собой разумеющееся. Длящаяся уже полгода стагнация на рынке по-прежнему считается чем-то необычным и преходящим. Все замерли в ожидании. Что будет дальше? Этот вопрос сейчас волнует всех.
Риелторы отмечают, что сложно даже представить, сколько, скажем, через год будет стоит квадратный метр жилья. «Что будет завтра — мы расскажем вам послезавтра», — шутят они. Хотя при этом следует указать, что все прогнозы относительно этого сектора экономики делать стало не в пример проще, чем несколько лет назад. Стабильная экономическая ситуация и рост доходов населения позволяют даже говорить об определенной цикличности рынка недвижимости. Цены на жилье немного растут, но делают это планомерно, «сверяясь» с графиками сезонного спроса и предложения. Сейчас, например, стартовал традиционный рост цен, который год от года случается в конце августа — начале сентября.
Аналитики ресурса «Realt.by» указывают, что цены на жилье стали показывать положительную динамику впервые за последние несколько месяцев. Если к началу летнего сезона они упали на 0,28 %, то к концу августа уже выросли на 0,61 %. Это, конечно, не десятки процентов, но для нынешнего уровня развития рынка цифра все-таки приличная. «Средний» метр в однокомнатной квартире из вторичного жилого фонда стоит сегодня $ 1939, в двухкомнатной — $ 1899. В трех- и многокомнатных квартирах цена одного «квадрата» составляет $ 1858 и $ 1817 соответственно.
Аналитики отмечают: летом покупательская активность была несколько ниже, чем обычно. Но при этом и сокращение предложения превысило аналогичный показатель 2007 года на 9,7 %. Это говорит о том, что люди, которые раньше стабильно покупали квартиры, сейчас решили этого пока не делать. Они откладывают покупку жилья в разумной надежде на то, что, может быть, еще на 2—5 % снизятся цены. Ведь средняя стоимость квартиры в Минске — $ 100 тыс. И 5 % такой суммы — это автомобиль. То есть потенциальный покупатель, естественно, хочет сэкономить и в условиях стабильного рынка будет ждать до последнего. Но как только цены поползут вверх, число покупок сразу увеличится.
Нынешнюю инертность покупателей риелторы связывают и с принятием Закона «Об ипотеке», который уже оказал влияние на надежды и чаяния наших соотечественников. Белорусы рассчитывают, что инструменты жилищного кредитования если не обрушат цены на недвижимость, то, по крайней мере, позволят сделать квадратные метры доступнее для среднестатистического гражданина. И трезвый расчет на то, что через год, когда закон вступит в силу, банковские продукты по кредитованию жилья станут доступнее, несомненно, сильно портит жизнь агентствам недвижимости. Ведь именно ипотечное кредитование расценивается гражданами чуть ли не как единственная возможность в обозримом будущем приобрести себе квартиру. Проведенные недавно маркетинговые исследования показали, что только 5 % белорусов планируют приобретать недвижимость за собственные средства. При этом около 13 % от общего числа опрошенных рассчитывают на заемные средства, извлеченные из карманов родственников и друзей, а около 87 % граждан указали, что с удовольствием рассчитывали бы на банковский кредит, в том числе и льготный.
Хотя специалисты в корне не согласны с населением. «Ведь речь прежде всего в случае ипотеки идет о развитии финансовых инструментов, позволяющих решать насущные жилищные проблемы, а не о прямом административном контроле за ценовыми процессами, — отмечает директор Белорусской ассоциации «Недвижимость» Николай Простолупов. — Пожалуй, самый актуальный вопрос: насколько ниже будет уровень процентных ставок по кредиту. Ведь, если задуматься, кредиты, выдаваемые сегодня на строительство и покупку жилья белорусскими банками, — это та же ипотека».
Другие эксперты указывают на российский опыт. Банки этой страны предлагают ипотечные кредиты по срокам и ставкам более выгодным, чем белорусские. «Сравним: ипотечный кредит в Банке «ВТБ-24» предоставляется до 50 лет, ставка по рублевым кредитам от 11,7 % при первоначальном взносе 40 % и от 13,2 % при первоначальном взносе менее 5 %. Если бы белорусская ипотека была такой же привлекательной, как и российская, то даже ее противники задумались бы над тем, не воспользоваться ли им столь выгодным предложением», — отмечают аналитики «Infobank.by».
Специалисты указывают, что белорусский рынок жилья сегодня подошел вплотную к черте бурного роста цен. Правда, говорить о том, что увеличиваться они будут чрезмерными темпами, не приходится. Вряд ли цены выйдут за предел общего уровня инфляции, которая, по прогнозам Минэкономики, в последнем квартале 2008 года может оказаться на уровне 4—5 %.
-----------------------------------
Слоеный «пирог»
Риелторы утверждают: снижение роста цен на недвижимость законодательно остановить нельзя. Единственная возможность хоть чуть-чуть «приструнить» квадратный метр – значительно увеличить объемы строительства жилья, создав тем самым на рынке реальную конкуренцию.
Конечно, в этом году объемы жилищного строительства в Минске выросли. За семь месяцев нынешнего года в столице введено в строй 560,2 тыс. квадратных метров жилья, что почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего же в 2008 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 1, 229 млн. «квадратов», и за январь—июль строители выполнили только 45,6 % годового задания. Чтобы перешагнуть миллионный рубеж, организациям необходимо наращивать темпы работ, третий и четвертый кварталы будут для стройкомплекса более напряженными. Анализ данных за прошлый год показывает, что основные объемы ввода новостроек пришлись именно на эти периоды — 592,7 тыс. квадратных метров жилья, тогда как в первом полугодии 2007-го было построено всего 388,3 тысячи. Между тем специалисты отмечают: даже такого напряжения недостаточно для того, чтобы рынок жилья развивался должными темпами. Ежегодно в эксплуатацию необходимо сдавать 3,5—4 млн. квадратных метров.
