Черный квадрат

В прошлом году коммерческие компании демонстративно свернули рынок долевого строительства жилья. Почему? Разработчики нормативной базы «долевки» (положения о долевом строительстве и типового договора) не предусмотрели прибыль заказчика. Он должен был рассчитать сметную стоимость будущего дома, опубликовать ее и сохранять неизменной в течение всего срока возведения жилья. И это в условиях инфляции. Но ведь суть любого бизнеса — построил, наварил, продал, снова вложил деньги в кирпичи.

Результат — мертвый сезон. В основном распродаются остатки апартаментов в новостройках 2005 — 2006 годов. По баснословным ценам, разумеется. От двух тысяч «условных». Однако если хорошенько поискать, то построить квартиру можно. И для этого необязательно стоять в исполкомовской очереди. Достаточно иметь очень тугой кошелек и железные нервы.

Вот, например, в одной из газет наталкиваюсь на объявление о продаже двухкомнатной квартиры под 80 «квадратов» за 120 тысяч долларов. Срок готовности апартаментов — 2008 год. Звоню и спрашиваю:

— Со мной будет заключен договор долевого строительства?

— Нет, конечно. Вы что, с луны свалились? — вразумляет продавец. — Нет больше таких договоров. Вы покупаете жилищные облигации, обеспеченные квадратными метрами будущей квартиры. Одна облигация — один метр. Проспекты эмиссий этих ценных бумаг можно найти в газетах. Они регистрируются по всем правилам. Причем можно выбрать этаж, метраж и номер будущего жилья.

— Какова вероятность новоселья? — допытываюсь.

— Доля риска есть. Но компания уже не первый год на рынке, отведем вас в офис, побеседуете с работниками. Площадка под строительство выделена. Еще один очевидный плюс — ценные бумаги можно продать...

В другом агентстве мне предложили «двушку» такой же площади, но уже по 2.000 у.е. за квадратный метр. Срок сдачи — следующий год. Престижный район. Схема реализации — уже другая.

— Сейчас с продавцом заключается предварительный договор купли–продажи изолированного жилого помещения, — растолковывает мне юридические тонкости агент–посредник. — Потом, когда дом будет сдан, квартира просто оформляется в вашу собственность.

— Иными словами, на мои деньги будет строиться чужая жилплощадь?

— По большому счету, да, но договор будет нотариально заверен, и если что, суд понудит продавца передать вам жилье.

А вот и не факт! И риэлтеры об этом знают. Совсем недавно суд отклонил иск одного такого горе–покупателя. Подписав договор, он в итоге остался и без денег, и без недвижимости. Суд признал операцию недействительной, поскольку нет предмета сделки. Ведь предлагаемое жилье пока, образно говоря, — просто груда кирпича на свежем воздухе.

Третий способ теневого долевого строительства, пожалуй, самый уникальный. Инвестор и застройщик, у которого есть готовая площадка, заключают договор займа, обеспеченного будущими квадратными метрами. Спросите, какой сумасшедший отдаст кровные на столь зыбких условиях? А вдруг фирма разорится и денежки пропадут? Ходи потом судись до скончания века... Не скажите. Информация о том, что такая–то организация берет деньги под строительство, распространяется практически так же, как в советские времена точные сведения о завозе в центральный универмаг французской косметики. «Маячки», или пароли, те же: «Я от Ивана Сидоровича». В этом сегменте самые низкие цены — от 1.200 условных единиц за квадратный метр (это вдвое ниже, чем на вторичном рынке). У фирмы — железная репутация. А деньги несут те, у кого их слишком много скопилось под плинтусом и есть возможность, если что, за себя постоять.

К счастью, теневым схемам отведен короткий срок. «Не хотите рисковать? Звоните через месяц: ждем больших перемен», — намекнули в одном из риэлтерских агентств.

Оказывается, новый нормативный документ о долевом строительстве уже направлен в Правительство. Еще «неиспеченный» текст стал бестселлером среди застройщиков. Главное в нем: заказчику прибыль полагается — 10 процентов, если жилье строится для нуждающихся в улучшении жилищных условий, и 25 процентов для остальных покупателей. Планируется также отменить обязательное страхование договоров долевого строительства и дать компании возможность в одностороннем порядке их расторгать, если инвестор не платит или делает это не вовремя.

Однако камнем преткновения все еще остается расчет цены на стадии проектирования дома. «Смета в условиях инфляции никогда не будет отражать всех затрат, — обмолвился директор одной из крупных строительных фирм. — Ни один профессор не возьмется ее рассчитать и предусмотреть все издержки. Ведь коммерческие организации работают в несколько других условиях, чем государственные УКСы. К примеру, случись дефицит кирпича или цемента, нам откажут в первую очередь». С другой стороны, допустить полную вольницу в ценах тоже, наверное, неправильно. Вопрос этот социальный. «Долевка» неминуемо корректирует под себя стоимость квадратного метра покупного жилья. Впрочем, это ремарки. Главное — перемены грядут, и по всем признакам весьма положительные.

А уж если консенсус застройщиков, дольщиков и законодателей будет достигнут, то на рынке недвижимости неминуем строительный бум и долгожданный ценопад. По словам председателя совета белорусской ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, стоимость квадратных метров впервые за много лет может существенно снизиться. Кстати, процесс этот уже начался. На 2 — 3 тысячи долларов в Минске, например, подешевели однокомнатные квартиры.