Расформировать нельзя оставить. Где поставят запятую? Волнуется народ. Правительство настаивает на радикальной перестройке ЖКХ: министерство ужать до департамента в строительной управленческой иерархии. Однако Президент на днях подверг сомнению идею объединить два самых проблемных органа управления: Минжилкомхоз и Минстройархитектуры. "Где больше всего жалоб? В строительстве и коммунальном хозяйстве. Так что мы делаем?" - заявил Александр Лукашенко, не исключив, что реформированием госорганов можно только "наломать дров". По мнению Президента, центр тяжести в жилищно-коммунальном хозяйстве надо перенести "на местные органы власти".
Так или иначе, ясно одно: в отрасли нужны перемены. Какие? Порассуждать об этом мы пригласили Владимира Василегу, заведующего отделом ценового и антимонопольного регулирования НИЭИ Минэкономики, кандидата экономических наук; Олега Поскробко, первого заместителя главы администрации Фрунзенского района Минска; Геннадия Каленова, исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости и Алексея Лауто, директора ЗАО "Арэса-Сервис ЖЭС".
"СБ": ЖКХ - лидер по количеству жалоб населения. Система обслуживания жилфонда стара, громоздка и малоэффективна. Нуждается в совершенствовании. Каким должно быть наше ЖКХ? Какой зарубежный опыт мог бы пригодиться? В России, допустим, с упразднением министерства коммунальных проблем меньше не стало...
В.Василега: В России, безусловно, сложно управлять жилищным хозяйством 89 субъектов федерации из единого центра. Климат, инфраструктура, доходы населения в Москве и на Камчатке разные. У нас - другое дело. Проблемы в регионах, в принципе, схожи. Их решение тоже во многом зависит от конкретных исполнителей на местах. Но не менее важна координирующая и контролирующая роль министерства, оно у нас само по себе очень небольшое. Ориентировано на использование положительного опыта развитых стран, новаций. Именно в жилищно-коммунальной сфере за последние 10 лет сделано больше, чем в любой другой. Введен совершенно иной порядок расчетов. Немало заменено изношенного оборудования, коммуникаций, установлены приборы учета тепла, воды, газа. Допустим, функции его перейдут к департаменту. Сократят часть людей. Но прежде чем говорить о выгоде от сокращения двух десятков человек, давайте подумаем, а что мы в результате потеряем? И готово ли жилищно-коммунальное хозяйство к этому?
"СБ": Не задохнется ли от двойного потока жалоб (а они ведь никуда не исчезнут) Министерство архитектуры и строительства?
В.Василега: Нужен плавный переход. Сначала стоит провести подготовительную работу и передать часть функций местной власти, ЖЭСам и товариществам собственников жилья. Все это организационно закрепить, наладить более или менее стабильную работу этих звеньев, а потом уже можно и расформировывать. Не стоит также забывать, что, кроме жилфонда, Минжилкомхоз занимается и городскими коммунальными проблемами: коммуникации, освещение, озеленение.
"СБ": Но в ряде стран как-то обходятся без такого министерства?
В.Василега: Там все функции четко распределены между государственными органами, муниципальной властью, общественными организациями и гражданами. И шли они к этому не один год и даже не одно десятилетие. Акцент в управлении жилым фондом, коммунальным хозяйством перенесен на местный уровень. Но местный уровень другой. И сознание людей другое.
"СБ": А кому мешало вообще-то Министерство ЖКХ? Вам, Олег Григорьевич, оно мешало?
О.Поскробко: Уж точно нет. Все новое, передовое, все инициативы исходили именно от министерства. Будь то новые формы эксплуатации и содержания жилфонда или система автоматического учета и регулирования. Более того, новации внедрялись не в каком-то одном городе, регионе - по всей стране. Единый контроль, мониторинг тарифов - все это позволяло проводить единую политику. И не дало разделить общество на отсталые регионы и более успешные.
"СБ": Каким будет наше завтра без Минжилкомхоза, готовы спрогнозировать?
О.Поскробко: У нас в районе более 90 товариществ собственников жилья (ТС). Обслуживают более 160 домов. На днях звонит собственник квартиры в ТС и спрашивает: кто является вышестоящей организацией товарищества? Хочет пожаловаться на него. Ну и что ему ответить?
"СБ": Кстати, почему у нас жильцы, как правило, с претензиями обращаются в государственные организации, а не в суд?
О.Поскробко: Не так давно принят закон о защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг. Но случаи исковых заявлений жильцов очень редки. Зато на совет по координации работы ТС при администрации нашего района выносится ряд проблем: о правомерности решений и действий председателя, о нецелевом использовании средств, о нелегитимности решений общего собрания. Требуют: примите меры, увольте председателя! А его уволить нельзя. Это компетенция общего собрания собственников.
Как переломить сознание людей? Чтобы они поняли, что за судьбу своего дома в ответе только они, а не чиновник из исполкома. Нужно забыть слово "жилой дом". Есть совместное домовладение. К сожалению, если сегодня сломать существующую систему управления ЖКХ и сделать акцент на объединения жильцов, многие пенсионеры, многодетные семьи, малоимущие окажутся в очень сложном положении.
"СБ": Но ведь МЖКХ педалирует радикальные реформы. На днях министр заявил: до конца 2011 года надо провести конкурсы по техническому обслуживанию жилфонда, и к 2015 году он будет содержаться только негосударственными организациями.
В.Василега: Осталось только найти эти частные организации, которые согласятся взяться за дело... Мы можем стремиться к этому. Как стремимся к окупаемости затрат ЖКХ. О чем уже не раз говорилось, не одна программа 
принималась, но все пока остается по-прежнему...
О.Поскробко: Как только граждане начнут платить за услуги ЖКХ полностью, никого из частников не надо будет звать. Они сами появятся.
"СБ": ЖКХ - это на самом деле очень прибыльное дело.
О.Поскробко: Не соглашусь. Мировой опыт - максимум 5% рентабельности.
Г.Каленов: В Германии - от 3 до 4%. И если мне кто-то скажет, что сегодня ТС заменят ЖЭСы, отвечу: это утопия. Не будет такого никогда. Потому что в мире такого нигде нет.
В нашу ассоциацию входят Координирующий союз немецких управляющих недвижимостью, Ассоциация ТСЖ и ЖСК Санкт-Петербурга, кондоминиум из Латвии, белорусско-германское СП "Мозырская альтернатива" - это тысячи юридических лиц. В одну некоммерческую организацию собраны лучшие примеры из разных стран. Готов рассказать, в чем разница между нами и другими европейскими странами, и почему нельзя делать так, как в России.
Сейчас два варианта обслуживания жилья: ЖЭС - монополист и ТС - новичок, неуверенный, что у него получится. И 10 лет мы склоняемся то к одному, то к другому. Допустим, захочет житель дома сменить ЖЭС. Нельзя. Территориально не получается.
О.Поскробко: Нет, можно.
Г.Каленов: Теоретически. Реально нельзя. Идем дальше. Захотел сменить ТС. Тоже нельзя. Не предусмотрено законом два ТС в одном совместном домовладении. В Европе, Сингапуре, Китае - тысячи управляющих компаний, которые конкурируют между собой за право обслуживать побольше домовладений. Любое домовладение может при желании сменить управляющую компанию. Выбор есть. Потому там не страшно создавать товарищество собственников. У нас несколько иная ситуация. Создал ТС, а оно не справилось. Куда идти? Как найти управу на председателя, кто проверит отчетность бухгалтера?
Завершают структуру управления ЖКХ в Германии союзы: арендаторов, ассоциации управляющих компаний. Они консультируют собственников. Помогают выбрать хорошую управляющую компанию, оценивают.
"СБ": Выполняют в какой-то степени роль министерства?
Г.Каленов: Да. Только работают на общественных началах, на членские взносы. Небольшие. В Германии это порядка 10 евро в месяц. Ассоциация квартиросъемщиков предоставляет нужную юридическую информацию, издает свой журнал. Такого понятия, как жалобы, вообще нет. Все проблемы решаются на уровне ассоциаций. Местная власть вмешивается только в самом крайнем случае: когда есть криминал и угроза общественной безопасности. Всю систему управления жильем "пронизывает" институт "Хаусмастер", или "домашний мастер". Домашний мастер выполняет 85 видов работ по обслуживанию и ремонту.
"СБ": Россия пошла по этому пути раньше, почему у них система не работает?
Г.Каленов: Государство должно следить за тем, чтобы не было мошенничества и коррупции. А в России государство самоустранилось. В результате тарифы выше, чем в странах Евросоюза. В Германии нет ни ЖЭСов, ни ТС. Хотя совместное домовладение у нас и в Германии - совершенно идентичные понятия. Наш закон о совместном домовладении срисовывался с немецкого. Практически точная калька. Но там жильцы просто выбирают совет домовладения, который нанимает одну из профессиональных управляющих компаний. Она проводит общие собрания жильцов раз в год, составляет протоколы решений, хранит их и отчитывается перед собственниками жилья о выполнении, составляет финансовый план и утверждает его на общем собрании. Нашим ТС иногда просто негде собраться...
"СБ": Алексей Владимирович, вы, директор частного ЖЭСа, как относитесь к идее упразднения Минжилкомхоза?
А.Лауто: Скажу откровенно: в министерстве не нуждаюсь. Я занимаюсь бизнесом, оказываю услуги, зарабатываю прибыль. Ну и скажите, как мне министерство поможет извлекать прибыль? Никак. А вот помешать может, ограничив какими-то рамками мою деятельность.
"СБ": А предусмотренные государством дотации вы не получаете?
А.Лауто: Дотации может быть нужны адресно жильцам или товариществу собственников. А зачем они мне? Я же бизнесмен. Это мое дело - работать и зарабатывать. Я продаю свою услугу людям. Если их устраивает качество моей работы, они ее покупают. Не так давно у меня было 6 домов на обслуживании, сейчас 26. Значит, хорошо работаю. Знаю устройство дома, собрал команду специалистов.
Работаю с новостройками. Там сейчас огромное количество проблем. Заказчик дает только 2 года гарантии на дом. И сдает его товариществу собственников. Госкомиссия смотрит на дом, надо признать, не очень глубоко вникая. Приняла. Кипу документов передала юридическому лицу - ТС. Полный комплект или нет, председатель и бухгалтер в этом мало понимают, нюансы выясняются позже. И другое дело, когда есть я со своими инженерами, электриками, теплотехниками, киповцами. Мы на стадии, скажем, заливки пола проверим, как сети уложены. Приму, поверьте, как следует, потому что знаю: мне придется дом обслуживать. Я должен обеспечить собственнику нормальную "жизнедеятельность" квартиры и всего дома, пока на уровне государства решают, какую модель реформирования принять.
"СБ": Но цена! У вас она выше, чем в ЖЭСе?
А.Лауто: Я не слежу за расценками ЖЭСа. Договариваюсь с собственниками. Если в доме гараж, система принудительной вентиляции, 20 этажей, в подвале целый завод по производству тепла - это одна цена. В среднем эксплуатация 20-этажного дома стоит 2,5 - 3,5 миллиона рублей в месяц. Это что касается только техобслуживания. А навести порядок в доме или на территории - это уже скрининг.
"СБ": А сколько ваше техобслуживание будет стоить в пересчете на квадратный метр?
А.Лауто: Не знаю. Дома разной энергонасыщенности бывают, поэтому и оплата моих услуг разная.
"СБ": Да ваши слова - страшилка для обывателя! Ведь ваша прибыль - это его деньги. Как это так, подумает человек, прочитав эти строки: он получает за наш счет прибыль? Мафия. Спрут, высасывающий деньги из населения! В Германии и у нас ведут себя совсем по-разному. У них что чиновник, что обычный гражданин будет выполнять все то, что от него требуется, а у нас - нет. И все: самая передовая система мертва. И станет еще хуже, чем было.
Г.Каленов: Хотел бы обратить внимание еще на один акцент. У нас очень много строят домов с так называемыми архитектурными излишествами. Всякими сложными углами, закоулками на фасаде, куполами. Можно себе представить, насколько это удорожает строительство. А потом за все это платят люди. Проходит 5 лет - и красоту надо ремонтировать, мыть, очищать каким-то образом от пыли и грязи, красить. У немцев все намного проще. Они при строительстве учитывают эксплуатационные затраты. Потому стены ровные и гладкие: так дешевле и обслуживать, и ремонтировать. И когда человек покупает в новостройке квартиру, первым делом он смотрит заявление о разделении общего имущества, чтобы застройщики потом не распродали кому угодно чердаки и подвалы. Вторым делом человек смотрит на правила, которые надо будет после вселения соблюдать. Если он с ними согласен, готов купить квартиру, он подписывает документ и нотариально заверяет свою подпись. У нас все наоборот. Сначала человек покупает квартиру, а потом только узнает, по каким правилам ему придется жить и сколько в итоге будет стоить содержание его жилища.
В.Василега: Если я правильно понял вас, Алексей Владимирович, вы берете на обслуживание только новые дома. Где вы все предварительно проверили, изучили состояние инженерной инфраструктуры. А что делать со старыми? Вы же наверняка откажетесь обслуживать дома, где все изношено.
А.Лауто: Если в доме не работают отопление или трубы - дырка на дырке, конечно, я не возьмусь за обслуживание. Иначе я просто погрязну в ремонтах. Но в любом случае буду ремонтировать за счет жильца... Так как это его собственность и он несет за нее ответственность.
В.Василега: Сегодня текущий ремонт, обслуживание коммуникаций жилых домов производится в основном за счет бюджета, хотя не всегда качественно.
А.Лауто: Почему государство должно вам, собственнику, оплачивать и ремонтировать жилье? Коль владеете собственностью, так и обеспечивайте ее функциональность.
В.Василега: У нас окупаемость затрат по тарифам - порядка 25 процентов, остальное доплачивает государство. Такая социальная политика.
А.Лауто: Чем быстрее мы забудем эти тарифы, тем лучше. Нужно жить по средствам.
В.Василега: Это проблема социальная. У нас же есть категория малоимущих, пенсионеров. Субсидии в первую очередь для них.
А.Лауто: О каких малоимущих вы говорите? Если у человека в собственности квартира стоимостью 150 тысяч долларов, это вы его считаете малоимущим? Да у него в руках целое состояние, которое не каждому немцу снилось!
"СБ": К сожалению, богатство виртуальное. А где, скажите, нашему богатею жить? Или порекомендуете для упрочения материального положения, так сказать, продать квартиру и переместиться в картонную коробку из-под телевизора?
А.Лауто: Знаете, на одной из конференций немцы так прямо нам и сказали: вы, белорусы, богатые люди. У вас практически у каждого есть немалая собственность. Если старушка живет одна в 3-комнатной квартире и жалуется, что у нее не хватает пенсии, чтобы оплачивать коммунальные услуги и нормально одеваться, питаться, как ее понимать? По меркам Европы, она богатый человек. У нее есть недвижимое имущество.
В.Василега: А сколько в Германии собственников жилья?
Г.Каленов: Всего около 40% населения. Остальные своего не имеют, живут в съемном жилье, в основном в "арендных домах".
В.Василега: А у нас примерно 85% - собственники. Квартира - это главное, что у человека есть. Для жителя Евросоюза иметь собственное жилье - не главная цель в жизни. Он не так привязан к конкретному населенному пункту. Легко переезжает в поисках лучшей работы в другой город. Тот, у кого есть квартира, может легко ее сдать, а себе снять поменьше и, допустим, в другом городе. Давайте не будет брать крайние примеры.
Г.Каленов: Предлагаю подсчитать. Техобслуживание квадратного метра стоит 306 рублей. Госрасценка. Вы говорите, это всего 25 процентов от себестоимости? Умножаем на 4. В среднем получается 1 тысяча 200 рублей. Без прибыли.
"СБ": 900 рублей - субсидии?
Г.Каленов: В том-то и дело, что нет. Максимум, что дадут из бюджета, - еще 300 рублей на квадратный метр. Получаем 600. А нам нужно иметь тысячу с лишним, чтобы выполнять все предусмотренные работы. Что такое оставшиеся 600 рублей? А это есть недоремонт. И он постоянно накапливается в нашем жилфонде. Вот куда мы идем в итоге. Это очень опасная тенденция. И реформы нужны прежде всего, чтобы ее преодолеть.
"СБ": Алексей Владимирович, а вы как справляетесь с дефицитом средств?
А.Лауто: Я еще являюсь и уполномоченным лицом двух домов по решению администрации Советского района. Делаю полное обслуживание со всеми уборками. По существующим тарифам не могу работать. Для меня как для частника поставщики коммунальных услуг расценки выставляют другие. Заключаю договоры как уполномоченное лицо со всеми организациями, поставляющими коммунальные услуги: водоканалом, теплосетями...
"СБ": Какая сумма набегает?
А.Лауто: Немножко выше, чем у ЖЭСа. Примерно на 10 тысяч рублей в пересчете на каждого жильца. То есть, если в ЖЭСе он платил бы 50 тысяч, у меня получается 60 тысяч.
Г.Каленов: Я бы сформулировал вопрос так: почему частный бизнес не идет на обслуживание совместных домовладений? А давайте посмотрим, где созданы лучшие условия для ведения бизнеса в этой сфере: в Германии или Беларуси? Мы не говорим о бюджете, не говорим о деньгах граждан, а исключительно об организационных мерах. В Германии частная управляющая компания стремится, чтобы у нее было как можно больше домов. Потому что каждый дом дает 4% прибыли. При этом немец платит деньги вперед. Не через месяц, как у нас. То есть частной управляющей компании там не нужны свои оборотные средства. Собственник жилья заплатил ей, она платит дальше. А у нас так называемый кассовый разрыв - месяц и 25 дней. Резервный капитал обязателен. Нет денег - плати штраф. А если у управляющей компании не один дом, а 100, ей нужно иметь оборотный капитал миллиард рублей. И кто, спрашивается, захочет вложить свой личный миллиард, чтобы потом работать и не получать при этом никакой прибыли? Какой дурак туда пойдет? А это, между прочим, наши классические условия для коммунального бизнеса.
"СБ": Да жильцу все равно, кто его будет обслуживать. Для него главное, чтобы его пенсии хватало на оплату коммунальных услуг и еще оставалось на жизнь.
Г.Каленов: Согласен, идеальной формы управления не существует. Но у людей должен быть выбор. А у обслуживающих организаций - стимул к совершенствованию работы, снижению себестоимости услуг, конкуренция.
"СБ": Что вы говорите! Эти мотивы мы слышим с начала 1990-х годов: конкуренция, частный бизнес придет, все расставит по местам. Оглянитесь вокруг, снимите розовые очки: торговля - самая приватизированная в стране отрасль. Государственной собственности практически не осталось. И вроде конкуренции хоть отбавляй. А захочешь купить килограмм яблок или апельсинов - цены везде примерно одинаковые. Где пресловутая терапия конкуренцией? Рынок монополизирован, и мы даже не заметили, как это произошло. Но ладно, с ценами на продукты питания можно как-то мириться. Что-то на даче вырастил, на чем-то сэкономил. А когда такую скрытую монополию получим в ЖКХ, когда в отрасль придет капитал, что делать? Жить без воды, света, ехать в деревню? Опасные это игры...
Г.Каленов: А что хорошего сейчас? Когда мы пенсионерам, многодетным семьям предоставляем дотации, это еще как-то можно понять. Но нельзя доводить государственную помощь до абсурда. Ведь собственники квартир площадью 240 квадратов тоже получают дотации.
А.Лауто: А где государство возьмет деньги на эти дотации?
В.Василега: Разбросают на всех поровну, а в результате бедный заплатит за богатого.
А.Лауто: А может, нужно взять и всем отказаться от дотаций? Всем сразу. Все равно это планируется сделать к 2015 году.
В.Василега: Сегодня доля затрат на оплату жилищно-коммунальных услуг у нас составляет 7,7% в потребительских расходах семьи.
О.Поскробко: Во всем мире треть доходов семья отдает на услуги ЖКХ.
В.Василега: Скорее всего, это завышенные цифры. Корректнее говорить о доле в расходах семей, поскольку не весь доход расходуется. Часть денег откладывается как сбережения, используется на другие цели. Конечно, структура потребления напрямую зависит от уровня доходов. У нас, например, львиная доля средств семьи уходит на питание. В развитых странах превалируют затраты на различного рода услуги.
По мнению специалистов, доля платежей за ЖКУ не должна превышать 10% от семейного дохода, в расходах она выше. За пределами этой величины начинается рост неплатежей или изменение сложившейся структуры потребления - отказ от привычных продуктов питания, необходимого лечения.
А.Лауто: А тому, кто обслуживает дома, вы полагаете, зарплату не надо платить? За копейки ни одного работника в коммунальную сферу не заманишь. Тем более высококвалифицированного. И еще скажите, кто у нас сегодня готовит специалистов для ЖКХ, управляющих домами, например? Толком - никто. Выпускают теоретиков. Сантехник на стройке получает 2,5 миллиона, а у меня до недавнего времени - 700 тысяч.
Г.Каленов: А что изменится в управлении ЖКХ, если сегодня поднять одновременно только тариф на техобслуживание? Появится возможность работать там с рентабельностью 4%? Если это сделать, то туда пойдет бизнес, начнется конкуренция и тарифы будут постепенно снижаться.
В.Василега: Мы тут теоретизируем, а кто-нибудь подсчитает свою долю затрат на ЖКХ в доходах, получит совершенно другую цифру и возмутится. Мол, считать не умеют, а повысить тарифы хотят.
Г.Каленов: Для этого существует адресная помощь.
"СБ": В России есть конкуренция, а тарифы растут не по дням, а по часам. Чем это можно объяснить? Не получим ли мы тот же эффект: 3 - 4 миллиардера подомнут отрасль, будут монопольно держать и диктовать цены?
В.Василега: Правильно. Если не удается с нашим советским менталитетом получить ожидаемый эффект, значит, что-то не учитываем? Вот смотрите, ремонт квартир. Газеты пестрят объявлениями, все готовы сделать вам ремонт по самому высшему разряду. А как дойдет до дела, в большинстве случаев - халтура, потому что нет традиции качественной работы. Не получится ли так, что мы тут потратим массу усилий, средств и времени, чтобы создать копию самого успешного немецкого опыта, а она у нас не сработает?
В.Каленов: В Европе собственники, когда ищут управляющую компанию, прежде смотрят на значок, к какой ассоциации она принадлежит. Принадлежность к ассоциации считается признаком высокого качества услуг.
О.Поскробко: Все правильно, экономика не заработает до тех пор, пока не заработает идеология. Так вот, у того же немца-сантехника сын тоже хочет стать сантехником. И не просто сантехником, а еще более высокой квалификации. Там эти профессии передаются даже из поколения в поколение. Они престижны и высокооплачиваемы.
А.Лауто: А у нас образ сантехника ассоциируется с Афоней из одноименного фильма.
О.Поскробко: Сегодня от тех требований и знаний, которые имел в те времена сантехник, мало что осталось. Уровень знаний вырос очень значительно.
А.Лауто: Нужно инженерное мышление, а не умение гайки заворачивать и краны менять. Это еще раз говорит о том, что кадры для обслуживания домов специально готовить надо. Профессия должна быть престижна, как экономист или юрист.
Г.Каленов: За последние 10 - 12 лет у нас мало что изменилось. Слишком долго топчемся на месте, теряем драгоценное время.
О.Поскробко: Нужно не просто ломать существующие структуры, а совершенствовать их работу, параллельно внедряя новые формы из проверенного зарубежного опыта.
"СБ": Не думаем, что в коммунальной сфере нужно действовать сгоряча. Прежде чем начинать реформы, может, надо ответить на главный вопрос, который из года в год задают нам читатели: а каковы реальные затраты? Не так давно мы писали про уникальный случай в Борисовском районе. Там два года протекала труба отопления, подтопило гаражи, а система (вдумайтесь!) не заметила тонн кипятка, которые уходили в землю. Все показатели коммунальников были в норме, никаких проблем! Точно так же "жирные" плановые потери закладывают энергетики, водоканал. И если сферу технического обслуживания домов мы собираемся реформировать, то о судьбе этих монополий речи нет. Они как жили безбедно за счет нас, потребителей, так и будут продолжать. Посмотрите жировку: техобслуживание в ней - не критичная цифра. Львиную долю платежей берут монополии. И если уж реформировать, так все, а не только ругаемые на всех углах ЖЭСы. Худо-бедно, но они со своей задачей справляются.
