Кредиты на жилье у нас пока дорогие. Сумма 70 тысяч рублей, взятая на 20 лет под стандартные 15%, обернется ударом по семейному бюджету — 920 рублей ежемесячно.
numbeo.com
Владимир и Ольга Иванеевы — молодая семья из Минска. Пять лет пара жила на съемных квартирах, потихоньку откладывая деньги на покупку своего жилья. Приобретение “квадратов” было отдаленной перспективой, говорит Владимир:
— Но недалеко от района, где мы жили, сдавали новостройку. Каждый раз, когда проезжали, думали, как здорово было бы купить там квартиру.
Цены на жилье снижались, и пара решила воспользоваться шансом. Присмотрели в доме мечты двушку. Но сбережений не хватало, говорит Владимир:
— Я не сторонник кредитов — высокие проценты и большие риски. Но иначе квартирный вопрос не решить.
Совместное предложение банка и застройщика выглядело заманчиво — двухлетний период с льготной ставкой 15% годовых, затем — ставка рефинансирования плюс 6%. Сами Иванеевы внесли около 30% стоимости жилья. На выплату остальной суммы и процентов — 20 лет:
— Сейчас на ежемесячный платеж у нас уходит около 40% семейного дохода. Это немало. В тех же Штатах можно взять ипотеку под 1,5—2%.
Впрочем, еще пару лет назад ставки по жилищным кредитам у нас доходили до 40% годовых. Сейчас — с льготными процентами на первые 2—3 года — от 9% годовых. В оставшийся срок — 15—16% (ставка рефинансирования плюс 3—4%). Банки готовы профинансировать до 90% стоимости жилья. Чтобы получить кредит, скорее всего, придется искать поручителя. “Чистую” ипотеку — под залог приобретаемого имущества — банки предоставляют не очень охотно.
Закон “Об ипотеке” у нас был принят еще в 2008 году. Но за 10 лет механизм так и не прижился. Однако не исключено, что лучшие времена не за горами. На днях министр архитектуры и строительства Анатолий Черный озвучил, что такой вид кредитования может заработать в течение года. Вадим Тачкин, директор ООО “Вива Капитал”, объясняет:
— Важно состояние экономики. Это как готовность банков выдавать длинные рубли, так и готовность населения брать в долг, то есть достаточный уровень платежеспособности. В этом году факторы сходятся в одну точку. Во-первых, Нацбанк очень динамично снижает ставку рефинансирования, которая для работы ипотеки должна быть до 10%. К концу года мы можем прийти к нужным величинам. Во-вторых, пытаемся вернуться к средней зарплате 1000 рублей.
В Чехии ипотека теперь у каждой третьей семьи. В первой половине года банки выдали 4,6 млрд евро, что на 729,6 млн евро больше, чем в пиковом прошлом году. Причины просты: ставки — в среднем 2% годовых, а уровень доходов населения растет. Мы также движемся в этом направлении. Вадим Тачкин говорит:
— На рынке уже появляются кредиты со сроком 25 лет, еще в прошлом году их не было. Вообще, ипотека начинается от 30 лет, а лучше — 40.
Эксперт объясняет: длинные сроки делают ежемесячные платежи доступнее, а значит, круг тех, кто может себе позволить ипотеку, расширяется. Примерно так это работает за рубежом. В той же Швеции взять ипотеку можно под 2—3% годовых на срок до 70 лет. В России — 7,4—14% на 30 лет.
Впрочем, в вопросе ипотеки есть не только экономика. Кандидат юридических и экономических наук Сергей Овсейко объясняет — имеются правовые проблемы, связанные с оформлением сделок, а главное, с выселением неплательщика из залогового жилья:
— У нас по закону нельзя выселить человека из единственного жилья. Исключение сделали только для ипотеки. Но сам механизм — куда выселять и как — пока не разработан. А это очень важный вопрос. Получается так: маргинальных личностей, задолжавших солидные суммы по “коммуналке”, на улицу выгнать нельзя — нужно предоставить им соцжилье. А порядочного человека, который где-то не рассчитал силы, — можно. Здесь нужно принять четкое решение, в какую сторону мы идем. Сейчас, насколько я знаю, этот вопрос прорабатывается.
Вопрос выселения заемщика успешно решен в лизинге жилья — долгосрочной аренде с возможностью последующего выкупа. Впрочем, это обусловлено спецификой такого вида финансирования, поясняет глава Ассоциации лизингодателей Сергей Шиманович:
— Чем отличается ипотека от лизинга? При покупке квартиры в кредит жилье находится в собственности кредитополучателя. При лизинге — это собственность лизинговой организации.
Лизинг жилья появился у нас еще в 2014 году. Но пока и этот механизм большой популярностью не пользуется. В прошлом году было заключено 50 договоров. Но ситуация может измениться: в апреле был подписан Указ № 109, рассказывает Сергей Шиманович:
— Смысл этого документа — упорядочить отношения между физическим лицом и лизинговой организацией. До этого целый ряд вопросов был не решен.
К примеру, теперь оплачивать “коммуналку” можно будет по тарифам для физлиц, а не юридических лиц, как до указа. Вводится защитный механизм на случай выселения: если человек уже возместил более 50% стоимости жилья, ему по определенной формуле вернут часть платежей.
Условия на рынке сейчас такие: ставка от 9% годовых, срок — до 20 лет. Самому нужно внести не менее 20% стоимости жилья. Основные положения Указа № 109 вступят в силу уже в октябре. Тогда механизм может заработать в полной мере, считает Сергей Шиманович:
— Это станет стимулом для развития такого вида финансирования. Но определяющую роль здесь будет играть доступность, в том числе сроки договоров. Думаю, по мере снижения стоимости кредитных ресурсов на рынке интерес будет расти.
Еще одно важное направление — система стройсбережений. Суть проста: несколько лет копишь деньги на банковском депозите, затем получаешь на недостающую сумму кредит по сниженной ставке. Ирина Шанюкевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры “Экономика строительства” Белорусского национального технического университета, описывает преимущества системы:
— Главный плюс — включение основной массы населения, в том числе со средним и низким уровнем дохода. Финансовые потоки замкнуты, что позволяет устанавливать достаточно низкие ставки, которые не зависят от внешних факторов. Кроме того, это хорошая школа сберегательного и долгового поведения граждан.
У нас был опыт внедрения стройсбережений в конце 1990-х. Но эксперимент завершился не очень успешно. С 2006-го подобную схему предлагают в Беларусбанке, однако вряд ли можно сказать, что она пользуется большой популярностью. Причин несколько, говорит Ирина Шанюкевич:
— Во-первых, недостаточный по времени период накопления — 3, 5 и 7 лет (например, в Германии — 8—10 лет), а также небольшая сумма сбережений — 25%. Кроме того, не предусмотрена премия от государства или работодателя.
Эксперт приводит в пример зарубежный опыт. Чехия ввела стройсберкассы в 1993 году, а уже через 10 лет более 40% чехов были в них вовлечены. В Словакии организация “Первая стройсберкасса” была открыта в 1992 году. Бонус от государства — премия:10% от накопленной суммы владельцу сберегательного счета.
При низкой инфляции у нас планируется дать этой системе вторую жизнь — готов проект указа. Однако даже если она успешно заработает, всех проблем это не решит, уверен Вадим Тачкин:
— Даже если сегодня будет запущен такой механизм, накопительный период — минимум три года. Только через это время мы увидим результат. Но это скорее дополнительный инструмент. Рынку же нужно “здесь и сейчас”.
Сегодня этот вопрос особенно актуален. Мы уходим от льготного кредитования — теперь нуждающиеся в улучшении жилищных условий смогут получить адресную субсидию от государства. Что это означает? Эксперт объясняет:
— Теперь в процесс вовлечены коммерческие банки: они будут выдавать кредит, а государство дотациями понизит ставку до социально ориентированной. Это важный момент. В коммерческом кредите требования к заемщику отличаются от тех, что устанавливались по льготным. Человек должен иметь постоянный доход и обслуживать долг. В новой системе заложен стимул легально трудоустраиваться и повышать свой заработок. Собственно, поэтому участники рынка ждут ипотеку. Это вовлекает в процесс практически все трудоспособное население. Главное — работать, без разницы, учителем или программистом. Возьми кредит, купи квартиру, обставь ее мебелью — поддержи экономику. В перспективе это оздоровит всю систему.
Покупка жилья — дело, казалось бы, частное. Но по факту это один из рычагов, способных запустить мощные финансовые потоки и дать ресурс для работы многих предприятий. А они смогут повысить зарплаты своим сотрудникам. И так по кругу. Не зря в годы Великой депрессии в США разворачивали масштабные стройки. В экономике все взаимосвязано.
gavrusheva@sb.by
