О том, что в стране необходимо развивать арендное жилье, говорилось не раз. Особо остро стоит проблема в Минске. Парадокс: количество возводимых метров увеличивается, а очередь меньше не становится. В какой–то момент стало понятно, что в эмиссионном кредитовании жилья с господдержкой достигнут потолок. Сейчас планы на следующий год кардинально пересматриваются, как и критерии постановки на учет нуждающихся. На днях вышел указ, который предлагает механизм для сдачи жилья в аренду. Станет ли найм альтернативой собственности?
Во многих странах мира аренда жилья — дело само собой разумеющееся. В Германии, например, только 40% собственников. В Швеции — 30%. В этой стране, к слову, договор найма заключается на 50 лет. Ставка аренды фиксированная и ни один орган не имеет права ее изменить или в одностороннем порядке расторгнуть договор. Поэтому в одной квартире чаще всего живет не одно поколение. В Советском Союзе, к слову, имелась похожая практика.
Указом № 512 предполагается, что квартиры для найма будут предлагаться из имеющегося свободного жилфонда. Облисполкомы сейчас должны сформировать список квартир. Плюс будет строиться новое. Недавно в Мингорисполкоме рассказали, что уже начали возводить первые арендные дома для работников Парка высоких технологий. В будущем такие дома будут в каждом районе Минска. В документе прописано, что «преимущественное право на получение жилых помещений коммерческого использования имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся». Им будет предоставляться жилье в найм по очереди — исходя из даты постановки на учет. Если от таких граждан заявлений не будет, взять государственную квартиру в аренду сможет любой желающий. Установлен предельный срок, на который может заключаться договор, — 5 лет. Расторгнуть его досрочно арендодатель может по нескольким причинам: если есть задолженность по оплате (или услуг ЖКХ) и по «иным основаниям, предусмотренным законодательными актами». Сколько будет стоить аренда такой квартиры? Поскольку указ вступает в силу с 1 января 2012 года, до этого времени Правительство должно определить базовую ставку, к которой в зависимости от города будет применяться тот или иной коэффициент. Поэтому пока сложно назвать какую–то конкретную сумму.
Отметим, что сейчас на коммерческом рынке аренды властвуют арендодатели. Спрос на квартиры велик. Показательно, что, даже несмотря на существенное изменение курса, цена в долларах снизилась совсем незначительно. Председатель Ассоциации недвижимости Николай Простолупов говорит, что даже если бы хозяева квартир цены подняли, спрос бы не уменьшился. Мнение эксперта: «Сегодня в основном сдаются двухкомнатные квартиры в панельных домах — от 200 до 350 долларов в месяц. Очевидно, что при снижении количества возводимого жилья и падении покупательной способности аренда будет еще более востребованна». Но сможет ли государство войти в рынок и сбить цену? Начальник управления жилищного строительства Минстройархитектуры Александр Горваль отмечает, что подспорьем доходные дома станут тогда, когда их возведением займутся еще и коммерческие застройщики, а не только бюджет: «Пока будет обкатываться механизм, пока неизвестны цены, сказать сложно». Понятно, что частник всегда заинтересован в прибыли. Подсчитаем грубо: стоимость двушки в «панельке» (по госрасценкам) — 35.000 долларов. Сдать такую в аренду — максимум 250 долларов в месяц. Выходит, что окупаемость такого бизнеса — почти 12 лет. А если еще принять во внимание сроки строительства, и того больше. Если, к слову, обратить внимание на европейский опыт, то там окупаемость доходных домов — несколько лет, потому что строится дом почти за три месяца.
Первый комплекс арендного жилья уже почти готов в Москве, где жилищная проблема еще на порядок острее. Там, к слову, сразу эту сферу отдали коммерческим стройорганизациям. По предварительным оценкам, окупится первый доходный комплекс через 6 лет. Сделать бизнес интересным с точки зрения прибыльности позволяет использование преимуществ закрытых паевых инвестиционных фондов. Они увеличивают уровень доходности до показателя в 7 — 10%. Может, и нам стоит подумать о дополнительных механизмах, которые привлекут частника вслед за государственным примером.
