На рынке новой недвижимости – новые условия. Реальность наступившей осени! Парадокс в том, что ситуация, которая сложилась для потенциальных покупателей новых квартир, создана не застройщиками, но именно они ищут из нее выход. И находят достойный ответ!
По данным Национального кадастрового агентства, весна нынешнего года принесла резкое снижение количества регистрируемых сделок купли-продажи жилья в столице. Покупатели минской недвижимости остро отреагировали на последствия пандемии, и в апреле и мае количество сделок упало более чем на 40% по сравнению с мартом, а особенно февралем. Так, в мае лишь 725 минских квартир нашли нового собственника.
Но рынок недвижимости подвижен – его характеризует высокий неудовлетворенный спрос на жилье. Не удивительно, что уже летом начался некоторый рост, который достиг пика в июле – 1024 сделки было проведено в этом месяце. Итоги августа вновь показали замедление, пусть и небольшое.
Новостройки пользуются более высоким спросом
Итак, фактор номер один на белорусском рынке недвижимости – это общее снижение активности покупателей, обоснованное экономической нестабильностью в условиях пандемии.
Фактор номер два: новостройки весной и летом стали пользоваться более высоким спросом. В июле доля сделок на первичном рынке подпрыгнула до 13,2% по сравнению с 6,7% в январе. Эта тенденция, несомненно, получит продолжение – купить квартиру, в которой уже пожили предыдущие владельцы, сегодня можно только за собственные средства, без привлечения кредитования.
Фактор номер три: без кредитов рынку недвижимости придется тяжело. Этим летом доля сделок по приобретению квартир с привлечением кредитования достигала 70%.
В этой цифре нет ничего удивительного. Ресурсы банков, которые формируются во многом из вкладов населения, в развитых странах мира в два-три раза превышают ВВП этих государств. В Беларуси депозиты населения – это плюс-минус 30% ВВП. Иначе говоря, у условного немца гораздо больше возможностей приобрести квартиру за собственные средства, чем у среднестатистического белоруса, которому в 70% случаев потребуется банковский кредит. И это при том, что на покупку квартиры в нашей стране рассчитывают все же более состоятельные слои населения, доходы которых позволяют претендовать на кредитование.
Артем Сахаревич, аналитик интернет-портала Realt.by, считает отсутствие возможности для финансирования покупки жилья главным аспектом, который характеризует сейчас ситуацию на рынке.
– Весь последний год рынок был похож на американские горки. В начале года спрос был очень высокий, потом весной он упал, летом почти восстановился, но с наступлением сентября вновь начал снижаться. Основная причина связана с отсутствием кредитов. В августе банки объявили о прекращении кредитования покупки жилья на вторичном рынке, в начале сентября – об аналогичных действиях при строительстве жилья. Покупатели, конечно, привыкли к кредитам. За последние годы ставки снижались. И если раньше ими пользовались 10-15% покупателей, то в последнее время с кредитной поддержкой покупали больше половины всего жилья. В целом число желающих приобрести квартиру не уменьшилось, но тех, кто может себе это позволить, стало значительно меньше, – говорит Артем Сахаревич.
Артем Сахаревич, аналитик интернет-портала Realt.by
Фактор номер четыре: невысокие темпы снижения стоимости жилья. Речь, конечно, идет о валютном исчислении, к которому у нас традиционно привязаны цены на квадратные метры. За год – с августа 2019-го – цена однокомнатных квартир в новостройках упала в среднем с 1350 долларов до 1320 за метр, двухкомнатных – с 1290 до 1210, а трехкомнатных – с 1230 до 1150.
Об этом еще весной, до разгара пандемии и последовавших изменений на рынке недвижимости говорил председатель совета директоров известной компании-застройщика Вибор Мулич, который отмечал, что не стоит ждать существенного снижения цен. Безусловно, рынок недвижимости отличается высокой инертностью, и существенные изменения на нем могут произойти на год-два позже срабатывания триггера. Но факт, что квартиры дешевеют гораздо медленнее, чем это можно было бы ожидать при текущем снижении доходов. Ведь цена жилья в Минске все-таки определяется не спекулятивностью действий застройщиков, а высоким неудовлетворенным спросом на квартиры различной площади. И наиболее востребованными являются как раз небольшие квартиры – это приоритет как для молодых семей, так и людей, не обремененных семейными узами.
Вибор Мулич, председатель совета директоров компании-застройщика
По словам Артема Сахаревича, для тех, кто имеет полную сумму для покупки жилья, или тех, кто приобретает квартиры с инвестиционной целью, практически ничего не изменилось – они в принципе не рассматривают возможности использования кредитов.
– Покупать даже стало лучше и выгоднее, потому что многие застройщики предлагают акции и дают возможность приобрести квартиру дешевле, чем было несколько месяцев назад. Человек с наличными сейчас хозяин положения, он диктует условия. Но в целом если застройщики не смогут реализовать квартиры по тем ценам, которые сейчас заявлены, а покупатели не смогут покупать, то соответственно они будут двигаться навстречу друг другу. И на каком-то уровне интересы опять пересекутся, и мы увидим рост спроса, – считает аналитик.
Получается, ждать, что цены на новое жилье и впредь будут снижаться, можно, но всерьез рассчитывать на этот фактор в сколь-нибудь долгосрочной перспективе не стоит: застройщикам выгоднее будет придержать квартиры до лучших времен, чем сбрасывать на рынок с высокой упущенной выгодой.
Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компания «Твоя столица», подчеркивает:
– На данный момент замороженных строек нет. Застройщикам сложно, спрос просел. Но крупные компании за предыдущие периоды уже не только сформировали финансовую подушку безопасности для себя, но также отработали механизм сохранения стабильности в нестабильное время.
Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компания «Твоя столица»
Пятый фактор подкрался для многих неожиданно – банки вслед за вторичкой прекратили финансировать покупку жилья также и в новостройках, за исключением целевых программ с госфинансированием. Возможность получить средства на приобретение недвижимости осталась лишь в «Белинвестбанке», остальные объявили о временном прекращении кредитования, не оговаривая сроков возобновления. Заморожены оказались даже партнерские программы банков с застройщиками.
Андрей Чернышев объясняет:
– Ситуация на рынке недвижимости характеризуется как динамичностью, так и сложностью. Вначале на нее действовали пандемические страхи, потом курс доллара. Конец лета принес новые потрясения. На данный момент основная угроза, которая оказывает негативное влияние на весь рынок недвижимости, в том, что сужается кредитная поддержка. На вторичном рынке невозможно купить квартиру, взяв кредит у банка. На первичном есть еще возможность взять кредит на общих основаниях у «Белинвестбанка». В то время как буквально еще несколько недель назад были доступны партнерские программы кредитования со сниженными процентными ставками.
Как результат, считает аналитик: те покупатели, которые намеревались приобрести квартиры на вторичном рынке, вынуждены будут переориентироваться на новостройки.
И это – новая реальность нынешней осени для тех 70% покупателей, которые не могут мечтать о новой квартире без привлечения заемных средств.
Ситуация патовая? Нет!
Крупные застройщики еще задолго до кризиса предложили альтернативный вариант финансирования покупки, который оказался наиболее удобным и понятным – рассрочку. Ее Андрей Чернышев называет важным бонусом первичного рынка:
– В зависимости от того, крупный это или средний застройщик, предложения могут варьироваться от пары месяцев, как вариант – до конца строительства дома или же достигать нескольких лет. «Тапас» предлагает рассрочку до трех лет, «Айрон» – до семи, а «Дана Холдингз» – на 100 месяцев, это 8 лет и четыре месяца.
Понятно, что этот инструмент способны использовать лишь те компании, которые обладают возможностью инвестирования средств в свои объекты. Например, ранее заявлялось, что только на строительство комплекса «Минск Мир» в этом году застройщик направит не менее 300 млн евро. По сути, это и есть источник финансирования рассрочки. Если упрощенно, то компания обязуется сейчас выполнить часть строительных работ за собственный счет с тем, чтобы покупатель компенсировал эту сумму позже.
Наталья Раденя, руководитель информационных проектов портала Prometr.by, называет рассрочку наиболее важной в палитре финансовых инструментов.
– Рассрочка будет становиться все более популярной в условиях, когда многие банки прекратили осуществлять кредитование. Это наиболее перспективный инструмент финансирования недвижимости, и ее преимущества очевидны. Достаточно длительный период – это возможность что-то запланировать, на что-то рассчитывать и постепенно оплачивать строящееся жилье. Уже сегодня этим инструментом пользуется все больше покупателей. Ведь это выгодно – не все свои средства сразу принести застройщику, а постепенно вкладывать в будущую недвижимость, – считает Наталья.
Наталья Раденя, руководитель информационных проектов портала Prometr.by
По сути, рассрочка на белорусском рынке стала прообразом работы застройщиков на рынках США и Европы, где покупателям в основном предлагается не участвовать в строительстве, а приобретать готовые объекты. В этом случае, к слову, резко сужается возможность реализации различных мошеннических схем по выводу денег дольщиков – люди, особенно при длительной рассрочке, оплачивают уже проделанную работу и соответствующие затраты.
Так на какие же условия рассрочки могут рассчитывать покупатели? Существенными для принятия решения являются два фактора – длительность рассрочки и размер первоначального взноса. Для экспресс-анализа использовались данные из открытых источников – прежде всего с официальных сайтов застройщиков.
Таким образом, рассчитывать на покупку квартиры в новостройке в условиях замороженного кредитования все равно могут семьи, способные оплатить от 10% стоимости жилья в качестве первоначального взноса. При этом необходимо рассчитать ежемесячный размер платежей, ведь понятно, что одно дело – внести оставшуюся сумму за 18 месяцев, другое – за 100! Точные цифры предстоящих выплат вам помогут узнать в отделах продаж застройщиков.
Вывод? Он очевиден – определенное снижение спроса на новое жилье означает лишь отложенные планы покупателей, а не насыщение рынка. Квартиры людям по-прежнему нужны, и в условиях замороженного кредитования и недостатка собственных средств рассрочка от крупных застройщиков может помочь мечте свершиться – стать владельцем собственной квартиры вполне реально даже сегодня!
А вот стоит ли ждать более выгодного момента для покупки и можно ли рассчитывать на то, что финансовые инструменты от застройщиков вскоре не начнут сокращаться вслед за кредитованием – это каждому из нас предстоит решать самостоятельно.
