1000000 надежд

Мир перестал доверять бумаге. Даже той, что увенчана портретами американских президентов. За три месяца нынешнего года в Нью-Йорке, в самом сердце Соединенных Штатов Америки, среднестатистическая квартира подорожала на 100 тысяч долларов и стоит без малого миллион. Не останавливаются цены в Москве. Инвесторы полагают получить на этом к концу года не меньше 15 процентов чистой прибыли. И только столица нашей Родины вдруг взяла (на время или нет - судить трудно) и выпала из цепи общемировых тенденций. В апреле риэлтерские агентства Минска сработали в убыток. Впервые за много лет. Говорят, покупатели по-прежнему интересуются рынком жилья, но ничего не приобретают. Вот цены на недвижимость и замерли. Чем не повод пригласить в новую рубрику "СБ" эксперта? Сегодня на вопросы наших читателей ответит председатель совета Белорусской Ассоциации "Недвижимость" Николай ПРОСТОЛУПОВ.l

"Живу в общежитии. Хотел поднакопить денег и купить жилье, да не тут-то было. В 2000 году однокомнатная квартира стоила в эквиваленте 12 - 15 тысяч долларов, а сейчас - 20 - 25 тысяч. Заработать эти деньги невозможно. Почему произошел такой скачок цен?" Олег Гребницкий, Минск.

- Колебания цен на рынке жилья не хаотичны, а имеют вполне реальные причины. Рынок недвижимости у нас сформировался в начале 90-х годов, когда был принят закон о приватизации жилья. Но полная свобода купли-продажи длилась недолго. Очень скоро Кабинет Министров вводит 3-летний запрет на продажу выкупленных у государства квартир. И цены на продаваемое жилье тут же начинают расти, повинуясь законам спроса и предложения. Но в 1998 году в России происходит дефолт, связанный с падением цен на нефть и крушением банковской пирамиды ценных бумаг, и недвижимость немедленно дешевеет. Самые низкие цены на квартиры в Минске зафиксированы летом 2000 года. Однако восторг покупателей угас ближе к сентябрю. Именно тогда Правительство вводит новый запрет. Теперь нельзя продавать жилье, построенное с помощью льготных кредитов государства, в течение трех лет после выплаты кредита. С рынка сразу ушли самые востребованные одно-, двухкомнатные квартиры в Сухарево и Малиновке, где строились военные, молодежь, "чернобыльцы". И если до того ежегодно агентства предлагали на выбор по 7,5 тысячи квартир, то после - все меньше и меньше. Сейчас разовое предложение сузилось до 2,5 тысячи объектов недвижимости. Так начался очередной виток роста цен, который продолжался до апреля нынешнего года. И вдруг рынок замер. С конца апреля покупатели отказываются приобретать 30 - 40-летние "хрущевки" по 620 - 650 долларов за квадратный метр. Это в самом деле немыслимая цена. Ведь себестоимость строительства новой "панельки" с куда лучшими потребительскими качествами - около 200 долларов, с затратами на инфраструктуру будет 300 долларов в эквиваленте. Так что наш клиент совершенно прав, бойкотируя рост стоимости жилья. Если не произойдет очередного административного вмешательства, до конца лета цены на недвижимость упадут на 8 - 10 процентов. Насколько долгим будет спад на этот раз, сказать не берусь. В соседней России, а в частности в Москве и Санкт-Петербурге, по-прежнему идет приток шальных нефтедолларов. Там скупают недвижимость, золото, землю - словом, все, вплоть до футбольных клубов. Россияне готовы брать в больших количествах и наши машины, одежду, обувь, продовольствие. А значит, российские нефтедоллары таким опосредованным путем поступают к нам. Так что гарантии, что цены на недвижимость не продолжат свой галопирующий рост, нынче не даст никто. Тем более, насколько я знаю, в кулуарах министерств и ведомств бродит новый административный документ, которым планируют ограничить свободу реализации квартир в течение 5 лет после их приобретения.

"Почему жилья в стране строится все больше и больше, а очередь на улучшение жилищных условий не уменьшается? Я где-то прочитала, что на деньги, выделенные Нацбанком на кредитование строительства жилья для населения, можно только в Минске, где проблема особенно остра, построить больше миллиона квадратных метров квартир. Но управление капитального строительства обещает ввести только 700 тысяч квадратных метров. Пусть бы пригласили в помощь коммерческие фирмы. Ведь жилье так нужно людям. У меня дочка с семьей не первый год мыкается по частным квартирам". Марина Зозуля, Столбцы.

- В принципе, фирм, желающих строить жилье, и особенно в Минске, сегодня нашлось бы множество. Себестоимость столь популярных теперь каркасно-блочных домов улучшенной планировки около 400 долларов в эквиваленте. Коммерческие фирмы продают его по 600 - 700 долларов. Выгода очевидна и привлекает коммерсантов. Но попробуйте получить площадку под строительство! На согласования уйдут годы. Таким образом подспудно ограничиваются приток частного капитала в строительство жилья и конкуренция. А сам УКС Мингорисполкома увеличивает количество возводимого жилья очень медленно. Скажем, в прошлом году домов сдали меньше, чем планировали. Рассчитывали на 700 тысяч квадратных метров, ввели чуть больше 590 тысяч. А вот в I квартале нынешнего года вдруг случился строительный бум. Ввод жилья в эксплуатацию, по статистике, вырос сразу на 132 процента. О чем это говорит? О маленькой тактической хитрости строителей. Полагаю, дело было так. Почти готовые жилые дома попридержали в декабре, а ввели в эксплуатацию в январе - феврале. Тем самым убили двух зайцев: значительно улучшили показатели статистики промышленного производства, валового внутреннего продукта в стране и обеспечили фору на нынешний год. Теперь достаточно построить еще 590 тысяч квадратных метров - и повышенное задание в 700 тысяч "квадратов" нового жилья город выполнит легко. Но станет ли легче от этой эквилибристики очередникам и всем, кто желает купить жилье в Минске? А это, кстати, примерно 200 тысяч семей. Расшифровываю: 132 тысячи стоят в очереди и около 60 - 70 тысяч представителей среднего класса готовы жилье в столице купить или построить. По оценкам специалистов, чтобы "разрулить" проблему, главный город страны должен строить не меньше 2 миллионов квадратных метров жилья в год.

Но в УКСе заявления от желающих участвовать в долевом строительстве жилья набраны на годы вперед. Туда не пробиться. Это дает возможность строителям поднимать цены. Еще год назад в управлении капитального строительства Мингорисполкома можно было (кому, конечно, посчастливилось попасть в ЖСК или принять долевое участие в строительстве) очередникам, получающим льготные кредиты, построить квадратный метр в эквиваленте за 270 долларов, остальным - за 350. Сейчас стоимость возводимых панельных домов выросла на 15 - 20 процентов. Сориентировались и частные фирмы. Их услуги по строительству одного квадратного метра уже обходятся в 500 - 700 долларов. Кому-то все это крайне выгодно. Хотя строители утверждают и даже доказывают это расчетами, что рентабельность жилищного строительства у них близка к нулевой.

"Нам нужно было купить квартиру. Обратились в агентство недвижимости и заплатили за услугу в эквиваленте 700 долларов. Но каково же было мое удивление и возмущение, когда я узнала, что подпись нотариуса стоит примерно 110 тысяч рублей, а справка в городском управлении регистрации недвижимости - 60 тысяч рублей. Может, в отдельных индивидуальных случаях затраты и несколько выше, но все равно - откуда такие заоблачные цены на услуги риэлтеров?" Марина Буй, Минск.

- Действительно стоимость риэлтерских услуг колеблется от 300 до 800 долларов в эквиваленте. Почему так? Судите сами. 85 процентов квартир у нас продается в цепочках. А это значит, что жилищный вопрос одновременно решают 3 - 5 семей. Съезжаются - разъезжаются. Все их документы нужно подготовить и собрать в одно время и в одном месте. Это очень затратный труд. В большинстве случаев в квартирах прописаны дети и требуется разрешение органов опеки и попечительства. Справки на отчуждение за продавца, как правило, тоже оплачивает покупатель. Но это еще не все. До 30 процентов уже готовых и выстроенных цепочек рушится, не дойдя до логического завершения. Но работники агентств тратили время, деньги на подготовку справок, им нужно из чего-то платить зарплату. Все это берется из денег покупателя. Плюс реклама, банк данных, телефонные переговоры, а покупатели у нас по преимуществу с сотовыми телефонами. Вот и набегает кругленькая сумма.

К слову, риэлтерские услуги в ближайшем будущем могут еще подорожать. Их собираются обложить дополнительными налогами.

Риэлтерские услуги в ближайшем будущем могут опять подорожать. Если не произойдет очередного административного вмешательства, до конца лета цены на недвижимость упадут на 8 - 10 процентов.

Сейчас стоимость строительства панельных домов выросла на 15 - 20 процентов. Стоимость строительства одного квадратного метра уже обходится в 500 - 700 долларов.