О долевом строительстве жилья в Минске и в Беларуси, застройщики Минска, средние цены на долевое строительство, а также цены на жилье для нуждающихся

Так называемая "долевка" у нас возникла в 1990-е годы. В качестве альтернативы советским жилищно-строительным кооперативам. С той разницей, что член ЖСК времен СССР не участвовал в процессе строительства. На завершающем этапе ввода дома в эксплуатацию, человек перечислял первый взнос, затем получал ключи от квартиры, а уже потом оформлял и выплачивал долгосрочный кредит. Долевое строительство предполагает финансовое участие будущего владельца жилья уже на уровне котлована. В этом есть плюсы. Для потенциального собственника метров - это цена. Она, как правило, меньше, чем на готовое жилье. Не менее интересна "долевка" и для застройщика. Представьте, сколько бы стоил квадратный метр на выходе, если бы компании, специализирующиеся на строительстве жилья, шли за кредитом в банк. Сейчас, например, это плюс 50 процентов к себестоимости гарантированно. А так граждане добровольно и, как правило, добросовестно финансируют застройщиков под 0 процентов годовых. То есть даром. Хотя сами при этом могут брать недостающие суммы в кредит. 

Однако привлекательная на бумаге, схема долевого строительства то и дело дает сбои. Скандал за скандалом сотрясает рынок. Несколько лет назад у нас выросли пирамиды. Появились застройщики, которые собирали у граждан деньги под будущие квартиры в привлекательных местах Минска, а затем миллиарды бесследно исчезали через лжепредпринимательские структуры. Нашумел случай двойной продажи квартир фирмой-двойником застройщика. С тех пор все договоры долевого строительства регистрируются в Мингорисполкоме и в облисполкомах. В его обязанности также входит контроль финансового состояния застройщиков. Вот с этим абсолютная проблема. Самые лакомые места в Минске почему-то получали очень слабо знакомые с технологией строительства компании. И даже если они не сбегали с деньгами дольщиков, то неминуемо обрекали будущих собственников квадратных метров на долгострои. 

  

С 2011 года, когда белорусский рубль рухнул одномоментно на 200 процентов по отношению к доллару США, присоединилась еще одна проблема. Дефицит квалифицированных подрядчиков и строителей в принципе. Итог печален. Особенно в Минске. Например, на начало нынешнего года каждая десятая новостройка Минска возводилась с нарушением сроков ввода жилья в эксплуатацию. Причем на этой теме "засветились" не только коммерсанты, но и государственные УКСы. Меры приняты жесткие. С марта еще ни одна коммерческая компания не получила новую площадку под застройку, а УКСы администраций районов вскоре объединят с городским. Переходный период стал весьма болезненным для рынка. И спровоцировал резкий рост стоимости квадратного метра на рынке. 

Еще осенью покупатель, с живыми деньгами и не обремененный кредитом, мог приобрести квартиру в не самом отдаленном районе Минска по 1000-1200 долларов за квадратный метр. Причем можно было выбрать этаж, вид из окна и договориться на рассрочку. Что имеем теперь, спустя всего полгода? Самую дешевую новостройку в базе данных вчера я обнаружила поближе к кольцевой в микрорайоне Малиновка. 1350 долларов за метр однокомнатная, 1250 - трехкомнатная. Долевое строительство жилья в центре Минска бьет рекорды: ценник за метр от 1550 до 3000 долларов. Мы стремительно вернулись в 2008 год, когда еще только формировалось законодательство о долевом строительстве жилья и "гайки" зажали так, что застройщики на какое-то время просто ушил с рынка. А чем меньше строится жилья, тем выше цены.  Зависимость тут простая и понятная. 

Еще любопытный факт. Все чаще зайстройщики Минска прибегают к менее обремененной ограничениями форме финансирования долевого строительства. Это жилищные облигации. Одна облигация - один метр. Как правило, выкупить надо сразу все метры будущей квартиры. Это минус. Зато отпадает необходимость регистрировать такие договоры в исполкоме. И с ценами все прозрачно. 

Областные города пока отстают от Минска по динамике цен. Например, в Бресте в жилом комплексе "Варшавский" 60-метровую двушку можно приобрести за 45 тысяч долларов. 1200 долларов за квадратный метр - и вы участник долевого строительства дома в самом центре города. Для сравнения цены вторичного рынка Бреста варьирутся от 800 до 2000 долларов за квадрат. Дорогие квартиры, как правило, с высокими потолками и евроремонтом. И их максимум одна-две. Средние цены рынка жилой недвижимости Бреста находятся ближе к нижней границе. 

Это 700-900 долларов за квадратный метр. Причем сегодня можно выбрать и однокомнатную от 37 до 41 метра, двушку - 55-61 метр и трешки от 77 до 91 метра. Стоит обратить внимание, что по такой цене вам предлагают долевое строительство в Гомеле не панельной коробки, а кирпичных или монолитных домов.

Это практически те же 770- 900 долларов за квадрат. Больших доходов рынок долевого строительства жилья в Могилеве тоже  не сулит. Цены здесь близки к себестоимости. Неискушенный обозреватель может предположить, что такая стагнация связана с невысокими доходами населения в регионах. Вынуждена разочаровать. С доходами, особенно в приграничном Бресте, тут все в порядке. Дело совсем в другом.

В стране продолжается активный отток населения в Минск. Теперь молодежь уезжает не только из деревень, но и из районных и областных центров. Это подтверждают данные статистики. Причем состоятельные родители стремятся обеспечить свои чада жильем еще тогда, когда те ходят в школу. Иными словами, жилье в Минске, особенно сейчас, когда оно активно дорожает, скупают еще и региональные толстосумы. Все это и подстегивает стоимость долевого строительства жилья в Минске. Хороший товар. Недвижимость всегда может пригодиться детям, да и в принципе приносит существенно больший доход, чем в Бресте, Могилеве или Гомеле.

 

ЖСПК для нуждающихся в улучшении жилищных условий скоро канут в лету. С 2014 года мы полностью переходим на советский принцип строительства жилья для нуждающихся. Очередники по спискам администраций районов будут выбирать уже практически готовые квартиры. Это, безусловно, снимет проблему финансирования. Льготные кредиты будут оформлять застройщики.